¿Qué es una certificación de obras y por qué es clave para la financiación?

En cualquier proyecto de construcción, el control del avance y la financiación económica van de la mano. A medida que la obra progresa, es imprescindible contar con documentación que refleje de forma objetiva el estado real de los trabajos y permita liberar el capital conforme se alcanzan hitos constructivos.

De hecho, en el contexto de los préstamos promotor la financiación depende directamente de que el avance quede correctamente documentado y validado, lo que se consigue a través de una certificación de obras. 

Por eso, en este post queremos contarte qué es una certificación de obra, para qué sirve y cómo se elabora, así como cuál es su papel en la financiación.

¿Qué es una certificación de obra?

En primer lugar, vamos a aclarar qué es un certificado de obra: se trata de un documento oficial que acredita el estado del avance, finalización o cumplimiento de determinados trabajos en una construcción. 

Este documento refleja que la obra se ha realizado conforme a los requisitos técnicos, legales y contractuales establecidos. Así, conforme se vayan ejecutando las diferentes fases de un proyecto, se emitirán los correspondientes certificados de obra, reflejando de manera formal y detallada el grado de ejecución alcanzado en cada etapa.

¿Para qué sirve un certificado de obras?

Una certificación de avance de obra puede cumplir, al mismo tiempo, varias funciones, que son:

• Acreditar formalmente el avance o la finalización de los trabajos realizados.
• Justificar los pagos a contratistas y proveedores, dado que sirven como base para elaborar las facturas.
• Permitir que los promotores puedan liberar el capital de un préstamo promotor, que se entrega por fases conforme se van presentando los certificados de obra.
• Facilitar el control y seguimiento del proyecto, verificando su progreso e identificando posibles retrasos.
• Garantizar el cumplimiento de normativas técnicas, legales y contractuales durante la obra.
• Servir como documento oficial ante los organismos públicos para trámites y licencias.
• Registrar de forma documentada cualquier incidencia en el proceso.
• Resolver posibles reclamaciones presentadas durante o después de la obra.

Tipos de certificaciones de obra

En función del momento de su emisión, así como de su finalidad principal, pueden distinguirse varias clases de certificaciones de obra:

• Certificación parcial de obra: se emiten de forma periódica durante el desarrollo de la construcción para reflejar el avance de los trabajos en cada etapa.
• Certificado de fin de obra: es la certificación que acredita la finalización completa de todos los trabajos previstos. Se emite una vez terminada la obra y permite que la construcción se utilice para el fin previsto.
• Certificación única: en algunas situaciones específicas, como trabajos adicionales o reparaciones, se utiliza una certificación única.
• Certificación por acopio: recoge la entrega y almacenamiento en obra de materiales, maquinaria o equipos que aún no han sido incorporados definitivamente, permitiendo adelantar el pago a los contratistas por dichos suministros.
• Certificación anticipada: se trata de un certificado que se emite antes de finalizar el periodo habitual de certificación para reconocer trabajos o suministros realizados anticipadamente, facilitando los pagos y el control del proyecto.

¿Cómo se hace una certificación de obra?

Si quieres saber cómo hacer una certificación de obra, en primer lugar vamos a contarte cuáles son los datos mínimos que deben aparecer en ella: 

• Datos de la certificación: fecha, periodo, número de serie y referencia.
• Identificación de la obra: nombre y ubicación del proyecto, así como número de expediente.
• Datos del contratista y el promotor: nombre, NIF, domicilio e información de contacto.
• Descripción detallada de los trabajos realizados, con fechas de inicio y finalización, así como el desglose de partidas presupuestarias y el valor total de los trabajos.
• Total acreditado en certificaciones anteriores, especificando el porcentaje ya abonado del presupuesto total.
• Observaciones, incidencias o desviaciones relevantes, en caso de que las haya, debidamente justificadas.
• Firma y sello del técnico responsable.

Teniendo esto en cuenta, el proceso para hacer un certificado de obra ejecutada comienza con la comprobación de los trabajos realizados, midiendo y valorando la cantidad de obra ejecutada durante el periodo que se va a certificar y teniendo en cuenta los precios y partidas del contrato.

Se recogerá toda la información necesaria, como documentación, planos y posibles incidencias que hayan surgido. Con estos datos, se redactará la certificación incluyendo una descripción clara de los trabajos realizados, los valores correspondientes y cualquier observación importante.

Antes de emitir el certificado, el contratista revisará cuidadosamente la información para asegurarse de que sea precisa y conforme a la normativa. Finalmente, será firmada y sellada por un técnico cualificado y se entregará a las partes implicadas para que sirva como base para la gestión de los pagos y el seguimiento de la obra.

¿Quién debe encargarse de hacerlas?

La elaboración de las certificaciones de obra, según la Ley de Contratos del Sector Público y la práctica habitual en el sector de la construcción, corresponde a la dirección del proyecto, que debe supervisar, controlar y verificar el avance real de los trabajos ejecutados.

Posteriormente, la certificación debe ser revisada por el contratista, quien verificará que los datos se ajusten al avance y corregirá cualquier posible error. De esta manera, se garantiza que la certificación refleje con exactitud el estado de la obra y sirva como base fiable para la gestión económica y administrativa del proyecto.

¿Cómo cobrar las certificaciones de obras?

Para cobrar una certificación de obras ejecutadas, debe presentarse al promotor o la entidad encargada del pago, dado que sirve como justificante oficial del avance o la finalización del proyecto.

Una vez recibido, el promotor revisará y validará el certificado. Si está conforme, procederá a tramitar el pago según los plazos establecidos por contrato o en la legislación aplicable. En este sentido, es importante que el certificado de avance de obra esté correctamente emitido y revisado para evitar retrasos o incidencias que puedan bloquear el cobro.

Además, en obras financiadas con préstamos promotor, la certificación también se presentará ante la entidad financiera o el prestatario para justificar la liberación de fondos.

Por último, tanto el contratista como el promotor, en caso de que cuente con financiación para la promoción inmobiliaria, deben hacer un seguimiento de las certificaciones cobradas y pendientes para mantener un control adecuado del flujo de caja durante la ejecución de la obra.

Plazos para cobrar un certificado de obra

Una certificación de obras públicas debe abonarse en un plazo máximo de 30 días naturales desde la presentación de la factura o solicitud de pago, según se establece en la Ley de Contratos del Sector Público.

En el ámbito privado, los plazos varían según lo pactado entre las partes, aunque nunca pueden superar el plazo legal máximo de 60 días naturales.

Certificado de final de obra

De entre todos los mencionados, el certificado de finalización de obra merece una mención especial por su importancia, ya que es el documento oficial que confirma la finalización del proyecto. Se trata de un documento esencial para proceder a la recepción formal de la obra y garantizar que cumple con todos los requisitos legales.

¿Qué es el certificado de final de obra?

La certificación de final de obra es el documento que confirma que la construcción está completamente terminada y ha sido ejecutada conforme al proyecto aprobado y la normativa vigente.

Dicho documento avala que la obra cumple con las especificaciones técnicas, de calidad y de seguridad exigidas, además de ser un requisito indispensable para solicitar licencias de ocupación o uso.

¿Quién firma el certificado de final de obra?

El certificado de final de obras debe ser firmado por el director de obra y el director de ejecución de obra, que suelen ser un arquitecto y un arquitecto técnico. Ambos deberán entregarlo en los colegios profesionales correspondientes para que sea visado.

¿Cuánto tarda el certificado de final de obra?

La tramitación del certificado de obra terminada puede prolongarse entre dos y cuatro semanas, por norma general, aunque este periodo puede variar según la administración local.

Además, una vez emitido el certificado, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un plazo máximo de 30 días para la recepción de la obra.

La importancia de los certificados de obras para la financiación

Las certificaciones de obras son un elemento clave para financiar una promoción inmobiliaria mediante un préstamo promotor, dado que la parte prestataria no libera todo el capital de una sola vez, sino que lo hace por tramos, en función del avance real de la obra. Así, los promotores solo pagan intereses por el capital realmente prestado y no por el importe total.

Para ello, se necesitan los correspondientes certificados de obra firmados por la dirección de la misma que acrediten que los trabajos correspondientes a cada fase se han ejecutado correctamente. 

De esta forma, una certificación de obras actúa como garantía objetiva para los proveedores de crédito, ya que justifica el destino del dinero prestado y reduce el riesgo financiero. Por eso, sin certificaciones válidas, el promotor no podrá disponer de los fondos necesarios para continuar con el proyecto.