LTV, LTC y LTGDV: qué mide cada ratio y cuánto financia un fondo en una promoción

Cuando un promotor solicita financiación para una promoción inmobiliaria, el importe que recibe depende, principalmente, de tres ratios que se calculan de forma simultánea: el LTV, el LTC y el LTGDV. Cada uno de ellos analiza el riesgo desde una perspectiva distinta y el financiador usará el más restrictivo de los tres para fijar el importe máximo concedido.

Entender cómo funciona cada ratio y qué peso tienen según la fase en la que se encuentre la promoción ayuda a anticipar cuánto capital puede obtener un promotor antes de presentar la operación.

Los tres ratios que determinan la financiación de una promoción inmobiliaria

En un préstamo promotor, el importe que puede llegar a conceder el financiador no se calcula únicamente a partir del valor del activo. Para determinar qué nivel de deuda puede asumir una promoción, la operación se analiza desde tres perspectivas complementarias:

• Loan to Value (LTV), que relaciona la financiación con el valor actual del inmueble o del suelo.
• Loan to Cost (LTC), que compara el préstamo con el coste total necesario para desarrollar el proyecto.
• Loan to Gross Development Value (LTGDV), que mide la deuda frente al valor bruto estimado de la promoción una vez terminada.

Cada ratio responde a una pregunta distinta y, en conjunto, permiten valorar si la deuda solicitada es proporcional al riesgo, al avance del proyecto y a la capacidad de recuperación.

Comparativa entre LTV, LTC y LTGDV: ¿qué mide cada uno y cuál es su rango habitual?

Aunque los tres ratios sirven para medir el nivel de financiación de una promoción inmobiliaria, cada uno toma como referencia una magnitud distinta. El LTV utiliza como base el valor actual del activo, el LTC atiende al coste necesario para ejecutar el proyecto y el LTGDV compara la deuda con el valor bruto estimado de la promoción terminada. 

Por eso, una misma operación puede parecer conservadora desde el punto de vista del LTV, pero más ajustada si se analiza desde el LTC o el LTGDV. Normalmente, la entidad de financiación suele calcular los tres ratios y aplica el que resulte más restrictivo, de forma que el importe financiado no depende de un único criterio.

Ratio	¿Qué mide?	Fórmula	Rango orientativo en PrestaPro
LTV	Peso de la deuda sobre el valor actual del activo	Importe del préstamo / Valor de tasación actual x 100	Hasta el 70%
LTC	Peso de la deuda sobre el coste del proyecto	Importe del préstamo / Coste total del proyecto x 100	Hasta el 80% del LTC o hasta el 100% del coste de construcción, según el caso
LTGDV	Peso de la deuda sobre el valor futuro de la promoción	Importe del préstamo / Valor de venta futuro (GDV) x 100	Entre el 60% y el 65% del valor futuro tasado, según la operación

Loan to Value (LTV): el valor actual

El Loan to Value mide qué porcentaje representa el préstamo sobre el valor actual del activo aportado como garantía. En una promoción inmobiliaria, puede aplicarse sobre el valor del suelo, de un inmueble ya adquirido o de un activo en una fase inicial de desarrollo. 

Su utilidad principal es valorar la cobertura que existe en el momento de conceder la financiación, determinando qué margen de seguridad tendría el financiador sobre el valor del bien si tuviera que ejecutar la garantía hoy mismo. Si el importe solicitado es demasiado alto respecto al valor actual, el riesgo para el financiador aumenta, aunque el proyecto tenga buenas previsiones futuras. 

Este ratio se utiliza también en el ámbito hipotecario, donde el Banco de España lo define como la relación entre el principal de la hipoteca y el valor de tasación del inmueble, una referencia que ayuda a entender su función como indicador de cobertura y riesgo. 

Loan to Cost (LTC): el coste del proyecto

El Loan to Cost compara el importe del préstamo con el coste total necesario para desarrollar la promoción, incluyendo la adquisición del suelo, la construcción, los honorarios técnicos, las licencias, los gastos de comercialización y otros costes asociados. 

A diferencia del LTV, no se centra en lo que vale el activo en la actualidad, sino en cuánto capital necesita el proyecto para avanzar. En este sentido, el LTC permite comprobar qué parte del esfuerzo económico asume el promotor con recursos propios y qué parte queda cubierta con deuda. Por eso, es un ratio imprescindible para medir el nivel de apalancamiento del proyecto.

Loan to Gross Development Value (LTGDV): el valor futuro

El Loan to Gross Development Value relaciona el préstamo con el valor bruto estimado de la promoción una vez finalizada. Es decir, pone el foco en el valor que se espera obtener cuando las viviendas, locales o unidades estén terminadas y listas para su venta.

Se trata del ratio que mejor refleja la rentabilidad esperada del proyecto, porque incorpora la revalorización que genera la propia construcción, y es que un suelo vale mucho menos que el edificio terminado y vendido sobre plano o llave en mano. Además, el LTGDV conecta la financiación con la salida natural del proyecto, de forma que, si el préstamo supone un porcentaje demasiado elevado del valor futuro, el margen de seguridad se reduce.

¿Cómo calcula un fondo cuánto puede financiar?

Para calcular la cantidad máxima que puede financiar, un fondo aplica el LTV, el LTC y el LTGDV como tres filtros simultáneos sobre la misma operación:

1. Primero, se valora el activo actual para saber qué cobertura ofrece la garantía.
2. Después, se revisa el coste total del proyecto, con el fin de medir cuánto capital necesita realmente la promoción y qué parte debe aportar el promotor.
3. Por último, se estima el valor bruto futuro, que permite comprobar si la deuda encaja con la salida prevista del proyecto.

Una vez calculado el importe máximo permitido por cada ratio, el fondo toma como referencia el límite más bajo de los tres. Este método explica por qué dos promociones con el mismo préstamo solicitado pueden recibir respuestas muy distintas.

Si el proyecto tiene un margen ajustado entre su coste y su valor de venta, puede cumplir el LTC y, sin embargo, quedar condicionado por el LTGDV. Del mismo modo, la operación puede encajar bien desde el punto de vista del LTV, pero quedar limitada por el LTC si el promotor aporta poco capital propio.

Ejemplo práctico: cuánto financiaría un fondo según el LTV, el LTC y el LTGDV

Supongamos una promoción de 20 viviendas con un valor actual de tasación de 3.000.000€, un coste total de desarrollo de 5.000.000€ y un valor bruto estimado de venta de 7.000.000€. Aplicando los rangos habituales para cada ratio, el cálculo sería el siguiente:

Ratio	Base de cálculo	Porcentaje aplicado	Importe máximo financiable
LTV	3.000.000€	70%	2.100.000€
LTC	5.000.000€	80%	4.000.000€
LTGDV	7.000.000€	60%	4.200.000€

En este caso, aunque el LTC permitiría financiar hasta 4.000.000€ y el LTGDV hasta 4.200.000€, el LTV limitaría la operación a 2.100.000€. Esto se debe a que, en la fase de adquisición de suelo, todavía no existe una obra ejecutada que respalde un valor más alto, por lo que el ratio más conservador es el que determina el importe real del préstamo.

¿Qué ratio tiene más peso según la fase de la promoción?

Aunque, por norma general, se utiliza el ratio más restrictivo para determinar el importe máximo financiable, el peso de cada uno de ellos varía en función del momento en el que se encuentre el proyecto. Por eso, el análisis suele ser diferente para una compra de suelo, una obra en marcha o una promoción cercana a su finalización.

Adquisición de suelo o activo

En la fase inicial, el LTV suele tener un peso importante porque el financiador necesita comprobar qué cobertura ofrece el activo en su estado actual. Si todavía no hay obra ejecutada o el proyecto urbanístico está poco avanzado, el valor actual del suelo o del inmueble resulta imprescindible para medir el riesgo. 

El LTGDV puede servir como referencia futura, pero será menos significativo si las ventas previstas y los plazos todavía no están suficientemente definidos.

Inicio y ejecución de la obra

Cuando la promoción entra en fase de construcción, el LTC cobra mayor protagonismo. En esta fase, el financiador analizará cuánto cuesta ejecutar el proyecto, qué partidas están cubiertas y qué parte aporta el promotor con recursos propios.

El fondo controla que la deuda no supere un determinado porcentaje sobre el coste total del proyecto, y va liberando capital de forma progresiva conforme se certifican los hitos constructivos. En este punto, el LTV sigue siendo relevante, pero el control del coste total y de las disposiciones de capital adquiere más peso. 

Promociones avanzadas o próximas a su finalización

Si la obra está muy avanzada o el proyecto se acerca a su fecha de entrega, el LTGDV suele ser el ratio más relevante, porque la promoción ya cuenta con más información sobre el valor final esperado, las preventas, los precios de comercialización y la salida prevista del préstamo. 

A medida que la obra avanza, el financiador puede valorar con mayor precisión si la deuda encaja con el valor bruto de venta. Llegados a este punto, el riesgo no depende solo del coste pendiente, sino de que el proyecto pueda generar ingresos suficientes para devolver la financiación.

Preguntas frecuentes sobre LTV, LTC y LTGDV

¿Qué costes se incluyen en el cálculo del LTC?

El LTC incorpora todos los costes necesarios para desarrollar la promoción, como son:

• Compra del suelo.
• Coste de construcción.
• Honorarios técnicos (arquitecto, ingeniería, dirección de obra, etc.).
• Licencias y tasas municipales.
• Costes de comercialización.
• Determinados gastos financieros.

No se incluye el margen de beneficio del promotor, que queda fuera del cálculo del ratio.

¿Cómo se calcula el GDV de una promoción inmobiliaria?

El GDV (Gross Development Value) se calcula multiplicando la superficie vendible de la promoción por el precio de venta previsto por metro cuadrado, en función de un estudio de mercado comparable en la zona. Suele encargarse a un tasador independiente y sirve de base para calcular el LTGDV.

¿Qué ocurre si una promoción cumple dos ratios, pero supera el límite del tercero?

Si una promoción cumple dos ratios, pero supera el límite del tercero, el financiador suele tomar como referencia el ratio más restrictivo. Si el proyecto necesita más capital del que dicho ratio permite, el promotor debe cubrir la diferencia con equity adicional.

¿Pueden cambiar el LTV, el LTC y el LTGDV durante la promoción?

Sí, el cálculo puede revisarse en cada disposición de fondos, porque tanto el valor del activo como el coste acumulado varían con el avance de la obra. El LTV puede variar si cambia el valor del activo, el LTC puede modificarse si aumentan o se reducen los costes, y el LTGDV puede ajustarse si cambian las previsiones de venta, las preventas o el valor estimado final.

¿Todos los fondos aplican los mismos límites de LTV, LTC y LTGDV?

No, cada fondo puede aplicar límites distintos en función de su política de riesgo, el tipo de activo, la fase de la promoción, la experiencia del promotor, las garantías disponibles y la salida prevista del préstamo. Por eso, los porcentajes deben entenderse siempre como referencias orientativas.

¿Puede una promoción tener un LTV bajo y un LTC alto?

Sí, y es una situación frecuente. Un LTV bajo indica que el suelo tiene un valor de tasación elevado en relación con la deuda, mientras que un LTC alto refleja que el préstamo cubre una parte importante del coste total del proyecto, incluida la obra. Ambos ratios miden aspectos distintos y deben analizarse de manera conjunta.