Financiación para flipping inmobiliario: compra, reforma y venta

Sí, si los tres pilares están cubiertos: aportación propia acreditada, presupuesto de reforma con contratista y licencia identificados, y una venta prevista respaldada por comparables cerrados. La experiencia que falta al inversor la aporta el equipo técnico y comercial que contrata. El financiador mira la operación antes que el currículum, aunque un historial de obras cerradas mejora tipo y plazo.

La operación se estructura habitualmente a través de una sociedad mercantil o de una sociedad vehículo creada para el proyecto. Una persona física que invierte con finalidad profesional puede estudiarse, pero cambian el marco contractual y la documentación. Si el prestatario, un avalista o el titular de la garantía es un consumidor sobre vivienda residencial, la operación deja de ser empresarial y se analiza con otros criterios.

Sí. Cuando el inmueble es suyo y está libre de cargas, la hipoteca sobre ese activo financia hasta el 100% de la reforma por certificaciones, dentro de los límites del 70% LTC y 60% LTGDV. El valor actual del inmueble actúa como su aportación. Es la estructura aplicada en la rehabilitación integral de El Campello.

No de forma automática. El 50% de cobertura máxima de la compra se calcula sobre el precio o sobre la tasación, el que sea menor, así que una tasación alta no eleva el préstamo por encima del 50% del precio pagado. Donde sí ayuda comprar barato es en el máximo del 60% LTGDV y en el margen de la operación. Los impuestos y gastos de compra siguen saliendo de su capital.

Sí, cada una con su expediente, su garantía y su salida. El financiador analiza la exposición conjunta y exige que los recursos propios acreditados cubran todas las aportaciones a la vez, no solo la primera. Trabajar con PrestaPro varias operaciones seguidas suele mejorar las condiciones: el historial cerrado pesa más que cualquier plan de negocio.

Sí. Con el precio, la reforma estimada y la venta prevista, en 24-48 horas sabrá si la operación cabe y con qué aportación. Así firma unas arras con una fecha de escritura que la financiación puede cumplir (15-20 días desde la oferta vinculante) y evita perderlas por un calendario imposible. Consultar no da por aprobada la compra: la aprobación llega con la tasación y el comité.

Sí. El primer encaje se hace con el precio, los comparables y el presupuesto; la tasación ECO 805/2003 se encarga después de la propuesta, cuando ya sabe que la operación interesa. La oferta vinculante y el importe definitivo sí dependen de ella, porque fija el valor actual y el valor futuro sobre los que se aplican los límites.

Cuatro cosas: la calidad del expediente (nota simple, arras, presupuesto por partidas), el activo (cargas por cancelar, situación urbanística, licencia), la valoración (tasación disponible o por encargar) y las comprobaciones de la sociedad y de los socios (KYC y origen de los fondos). Con todo listo, la propuesta llega en 24-48 horas y la oferta vinculante en menos de una semana.

PrestaPro estructura la operación, prepara el expediente, negocia las condiciones y coordina la firma. El capital lo aportan fondos de deuda, family offices e inversores privados con los que trabajamos, y la aprobación final corresponde a su comité de inversión. Kontactalia Finance, la sociedad titular de la marca, está inscrita en el Banco de España (D238) y en el Registro Estatal de la Ley 2/2009 (439/2013).

En la firma ante notario, y solo si la operación se formaliza. El importe queda fijado por escrito en el encargo antes de iniciar el análisis y se deduce del capital del préstamo en el momento de la escritura. No pedimos provisión de fondos ni cobramos por el estudio: si la operación no llega a firmarse, no genera coste.

Sobre las dos, y manda la más restrictiva. La cobertura de compra (hasta el 50%) se aplica al menor entre precio y tasación actual; el máximo del 60% LTGDV se aplica al valor futuro tasado tras la reforma; y el 70% LTC se aplica al coste total. El préstamo es el menor de los tres resultados. Cómo se calculan y se combinan los tres ratios, en LTV, LTC y LTGDV.

Por tramos. La parte de compra se dispone en la firma; la reforma se libera contra certificaciones de obra firmadas por la dirección facultativa y validadas por el técnico del financiador, normalmente cada mes o por hitos (demolición, instalaciones, acabados). El calendario de disposiciones se pacta en la oferta vinculante y conviene alinearlo con los pagos al contratista para no adelantar obra con caja propia.

El tipo de interés pactado, entre el 8% y el 13% anual, se devenga sobre el capital dispuesto. El capital comprometido y pendiente de disponer puede devengar entre el 0% y el 3% anual, según lo que se pacte con el financiador. Por eso disponer la reforma por certificaciones, en lugar de cobrarla entera en la firma, abarata la operación.

Vender antes del vencimiento no lleva penalización por cancelación anticipada. El saldo de cancelación es el principal dispuesto más los intereses devengados hasta la fecha de la venta (o capitalizados, si se pactó carencia) y, si el financiador lo exige, un mínimo de intereses que figura por escrito en la oferta vinculante. Los intereses ya pagados no se cuentan dos veces.

La deuda sigue viva y devengando intereses, y el financiador puede reclamar el saldo. Las alternativas son una prórroga aprobada con sus condiciones (habitualmente una comisión de extensión), una refinanciación con otro financiador o con banca sobre el inmueble terminado, o ajustar el precio de venta. Ninguna es automática. Si el impago se prolonga sin acuerdo, el acreedor puede ejecutar la hipoteca.