¿Qué es y de qué trata la Due Diligence en la concesión de un préstamo promotor? Todo lo que debes saber

La due diligence en proyectos de promoción inmobiliaria se ha convertido en el filtro definitivo entre una solicitud de financiación y el desembolso efectivo de capital. A diferencia de la banca tradicional, los financiadores alternativos —fondos de deuda privada, plataformas de crowdfunding inmobiliario y prestamistas especializados— evalúan cada operación con criterios propios, plazos más ajustados y una tolerancia al riesgo calibrada proyecto a proyecto.

Este artículo desglosa el proceso completo de due diligence aplicado al préstamo promotor, desde la perspectiva del promotor que busca financiación alternativa. Explicamos qué documentación preparar, qué errores evitar y cómo estructurar la información para superar el análisis de riesgos y cerrar la operación en condiciones óptimas.

Qué es la due diligence del promotor y por qué decide tu financiación

Definición aplicada a proyectos de promoción

La due diligence del promotor es el proceso de verificación técnica, legal, financiera y comercial que realiza un financiador antes de aprobar un préstamo destinado a promoción inmobiliaria. No se limita a revisar documentos: implica validar la viabilidad del proyecto, la solvencia del promotor, la calidad de las garantías y la coherencia del plan de negocio.

En promoción inmobiliaria, la due diligence evalúa activos que aún no existen. El financiador no compra un edificio terminado; financia su construcción. Por eso analiza tres pilares simultáneos:

• Viabilidad técnica: ¿Es ejecutable el proyecto con las licencias, plazos y presupuestos declarados?
• Solidez financiera: ¿Los números cierran? ¿El flujo de caja soporta el servicio de deuda?
• Capacidad del promotor: ¿Tiene experiencia demostrable en proyectos similares?

Objetivos: reducir riesgos y acelerar el cierre del crédito

El objetivo de la due diligence no es rechazar operaciones, sino identificar riesgos, cuantificarlos y establecer mitigaciones. Un proyecto con riesgos controlados cierra más rápido y en mejores condiciones que uno con información incompleta o inconsistencias detectadas durante el análisis.

Para el financiador alternativo, la due diligence cumple tres funciones:

1. Valoración de garantías reales: Confirmar que el suelo, la obra en curso o el activo terminado respaldan el préstamo solicitado.
2. Cálculo de ratios de apalancamiento: Verificar que LTV (Loan-to-Value) y LTC (Loan-to-Cost) se ajusten a los límites de apetito de riesgo del fondo.
3. Verificación de compliance: Asegurar que el proyecto cumple normativas urbanísticas, ambientales, AML (Anti-Money Laundering) y KYC (Know Your Customer).

Para el promotor, una due diligence bien preparada reduce el tiempo de análisis de semanas a días, minimiza las renegociaciones de condiciones y transmite profesionalidad al financiador.

Cuándo pide un fondo de financiación alternativa la due diligence

El flujo real del lender: de la solicitud al cierre

El proceso de financiación alternativa sigue una secuencia estructurada. Conocerla permite al promotor anticipar cada fase y preparar la documentación en el momento adecuado.

Fase 1: Solicitud inicial
El promotor presenta un resumen ejecutivo del proyecto: localización, superficie, uso, presupuesto, apalancamiento solicitado y experiencia del equipo. En esta fase, el financiador evalúa si el proyecto encaja en su tesis de inversión (tipología de activo, geografía, ticket mínimo).

Fase 2: Term sheet indicativo
Si hay interés preliminar, el financiador emite una hoja de términos no vinculante con condiciones indicativas: importe, LTV, plazo, tipo de interés, comisiones y covenant principales. Este documento no obliga a ninguna de las partes, pero marca el marco de negociación.

Fase 3: Tasación
El financiador encarga una valoración independiente del activo (suelo, obra en curso o proyecto terminado) a una sociedad de tasación homologada. La tasación determina el valor de garantía y, por tanto, el importe máximo financiable según el LTV objetivo.

Fase 4: Due diligence integral
Con la tasación aprobada, arranca la due diligence completa: legal, técnica, financiera, comercial y de compliance. Es la fase más intensiva en intercambio de información. El promotor habilita un data room (físico o virtual) y responde a las consultas del equipo de análisis.

Fase 5: Aprobación en comité y cierre
El financiador presenta el proyecto a su comité de inversión con un informe de due diligence y una propuesta de condiciones finales. Si se aprueba, se firma el contrato de préstamo, se constituyen garantías (hipoteca, prenda de acciones del SPV, cesión de contratos) y se realiza el primer desembolso.

Tiempos orientativos por tipo de financiador

Los plazos varían según la naturaleza del financiador:

• Fondos de deuda privada: 1-2 semanas desde term sheet hasta cierre. Proceso estructurado, con equipos internos de análisis y asesores externos (legal, técnico, valoración).
• Plataformas de crowdfunding inmobiliario: 1-2 semanas. Procesos más ágiles, due diligence interna reforzada con informes de terceros. Algunos proyectos se publican en la plataforma antes de cerrar la due diligence completa (preventa de participaciones).
• Prestamistas especializados (bridge, mezzanine): 1-2 semanas. Menor burocracia, mayor peso de la experiencia del promotor y la calidad de la garantía. Due diligence enfocada en mitigación de riesgos críticos.

Un promotor con documentación ordenada y completa puede reducir estos plazos hasta un 30%. Los retrasos habituales provienen de licencias pendientes, contratos sin firmar o proyectos financieros inconsistentes.

Criterios típicos que evalúan los fondos

Independientemente del tipo de fuente, todos los financiadores alternativos aplican criterios comunes:

Viabilidad técnica y urbanística
Licencia de obras en vigor o en fase avanzada de tramitación. Proyecto de ejecución visado. Contrato firmado con constructora (EPC o similar). Informes técnicos que descarten patologías estructurales o riesgos constructivos.

Calidad de las garantías
Valor de tasación suficiente para respaldar el préstamo. Ausencia de cargas previas que comprometan la posición del nuevo acreedor hipotecario. Posibilidad de constituir garantías complementarias (prenda de acciones, avales).

Experiencia del promotor
Track record verificable en proyectos similares. Capacidad financiera para aportar equity (fondos propios). Equipo técnico competente y disponible. Transparencia en el origen de fondos (compliance AML/KYC).

Comercialización y salida
Estudio de mercado que justifique precios y plazos de venta o alquiler. Preventas o pre-lets que reduzcan el riesgo comercial (especialmente valorado en promociones de vivienda y en BTR). Estrategia de comercialización definida (canal, calendario, pricing).

Ratios financieros
Los financiadores alternativos fijan umbrales específicos para cada ratio. Los más habituales:

• LTV (Loan-to-Value): Relación entre préstamo y valor de tasación. En suelo, 50-60%. En obra, 50-60%.
• LTC (Loan-to-Cost): Relación entre préstamo y coste total del proyecto. Típicamente 70-75%, obligando al promotor a aportar equity del 25-30%.
• ICR (Interest Coverage Ratio): Cobertura de intereses. Mínimo 1,2x-1,5x en proyectos con flujos de caja operativos.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Cobertura del servicio de deuda (intereses + amortización). Exigido en operaciones con cash flow recurrente (BTR, comercial).

Checklist integral de due diligence para promotores

Una due diligence completa abarca seis bloques de análisis. A continuación, desglosamos cada uno con los documentos y verificaciones esenciales.

Bloque Legal

Titularidad y cargas
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (máximo 15 días de antigüedad). Certificación de dominio y cargas. Escritura de propiedad inscrita. Si hay cargas previas (hipotecas, embargos, servidumbres), plan de cancelación documentado con carta de pago o subrogación.

Licencias urbanísticas
Licencia de obras en vigor, sin caducidad próxima. Si está en tramitación, informe favorable de la oficina técnica municipal y calendario previsto de concesión. Licencia de actividad o apertura (si el uso requiere autorización sectorial). Conformidad con el planeamiento urbanístico vigente (PGOU, plan parcial).

Convenios urbanísticos
Convenio de gestión o reparcelación, si procede. Acuerdos de cesión de aprovechamientos. Garantías urbanísticas (avales) depositadas ante la administración. Estado de cumplimiento de las obligaciones de urbanización.

Contratos principales
Contrato de compraventa del suelo (con condicionantes resolutivos, si los hay). Contrato EPC (Engineering, Procurement, Construction) o contrato de obra con constructora, firmado y vigente. Contrato de dirección facultativa con arquitecto/aparejador. Póliza de seguro decenal de daños (o compromiso de suscripción previo a la licencia de primera ocupación). Contratos de comercialización (agencias, brokers).

Garantías exigibles
Retenciones de pago al constructor (5-10% del presupuesto). Avales de buen fin de obra. Garantías de preventistas (señales depositadas en cuenta notarial o garantizada).

Cumplimiento normativo
Certificado de eficiencia energética (proyecto y definitivo). Documentación de gestión de residuos de construcción. Plan de Seguridad y Salud aprobado. Licencia de ocupación o declaración responsable, según régimen municipal.

Bloque Urbanístico y Técnico

Planeamiento y ordenación
Cédula urbanística actualizada. Consulta urbanística que confirme edificabilidad, usos permitidos, alturas, retranqueos. Copia del planeamiento vigente (PGOU, ordenanza municipal). Informe de compatibilidad de usos (residencial, terciario, mixto).

Proyecto básico y de ejecución
Proyecto básico visado por el colegio profesional. Proyecto de ejecución completo, visado y conforme al básico aprobado. Memoria descriptiva, planos, pliegos de condiciones, mediciones y presupuesto. Proyecto de instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones).

Informes técnicos
Estudio geotécnico del terreno. Informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE), si se trata de rehabilitación. Informe estructural (estado de cimientos, forjados, muros). Certificación de ausencia de patologías graves (aluminosis, humedades estructurales, grietas).

Certificación energética y ESG
Calificación energética prevista (A, B, C). Plan de medidas de eficiencia energética (aislamiento, carpinterías, instalaciones). Documentación de sostenibilidad exigida por fondos con criterios ESG: huella de carbono, materiales reciclados, gestión de agua.

Plan de obra y calendario
Cronograma detallado por fases (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, acabados). Hitos críticos con fechas de inicio y fin. Plan de disposiciones de financiación alineado con hitos de obra. Certificaciones de obra previstas (mensuales o por avance físico).

Bloque Financiero

Presupuesto de inversión (CAPEX)
Coste del suelo o activo inicial. Coste de construcción (PEM + GG + BI). Honorarios profesionales (arquitecto, ingenierías, project manager). Licencias, tasas e impuestos. Costes de comercialización (honorarios agencia, marketing). Costes financieros (intereses, comisiones de apertura, gastos de notaría y registro). Contingencias (5-10% del presupuesto de construcción).

Presupuesto operativo (OPEX)
Gastos de mantenimiento durante obra (vigilancia, suministros). Gastos de comercialización (showroom, material promocional). Gastos de estructura del SPV (asesoría, auditoría).

Plan de tesorería
Flujo de caja mensual o trimestral alineado con hitos de obra. Calendario de disposiciones del préstamo. Calendario de ingresos (preventas, entregas, ventas finales). Cálculo del pico de endeudamiento (máximo capital dispuesto). Fecha prevista de devolución del préstamo (bullet, amortización parcial o total).

Ratios de apalancamiento
LTV sobre valor de tasación (suelo, obra en curso, activo terminado). LTC sobre coste total del proyecto. Equity aportado por el promotor (mínimo 25-35% del coste total). DSCR e ICR si hay flujos operativos (alquileres, explotación comercial).

Análisis de sensibilidad
Escenario base (precios y plazos declarados). Escenario optimista (+10% precio de venta, -10% plazo). Escenario pesimista (-15% precio de venta, +20% plazo, +10% coste de construcción). Impacto de cada escenario en TIR del promotor y cobertura del servicio de deuda.

Bloque Mercado y Comercial

Análisis de demanda
Caracterización del comprador/arrendatario objetivo (perfil, capacidad de pago). Evolución demográfica y económica del área de influencia. Análisis de competencia (proyectos similares en la zona, timing de comercialización).

Comparables
Transacciones recientes de vivienda/local/oficina en la zona (precio €/m², plazos de venta). Rentas de mercado en proyectos similares (€/m²/mes). Tasa de absorción observada (unidades vendidas/alquiladas por mes).

Preventas y pre-lets
Contratos de reserva firmados (número, importe, % sobre total). Arras depositadas en cuenta garantizada. Contratos de arrendamiento firmados en forward (BTR, comercial, logístico). Compromiso de compra de operadores institucionales (fondos, SOCIMI).

Estrategia de pricing y salida
Precio de venta por tipología (€/m² útil o construido). Descuentos por pronto pago o compra de múltiples unidades. Calendario de comercialización (inicio preventa, entregas, cierre de ventas). Estrategia de salida si no se vende: alquiler temporal, venta a fondo, refinanciación.

Bloque Promotor y Gobierno del Proyecto

KYC y AML
Identificación de beneficiarios finales del SPV. Declaración de origen de fondos (equity aportado por el promotor). Certificados de antecedentes penales de administradores (en operaciones de ticket elevado). Declaración de ausencia de conflictos de interés.

Estructura societaria
Constitución del vehículo de promoción (SPV o sociedad operativa). Escritura de constitución y estatutos sociales. Composición del accionariado (promotor, socios financieros, coinversores). Pacto de socios o acuerdos de inversión, si los hay.

Track record del promotor
Proyectos ejecutados en los últimos 5 años: localización, tipología, m² promovidos, presupuesto, plazo de ejecución. Experiencia en la tipología específica del proyecto (residencial, BTR, terciario, logístico). Certificaciones de entrega de promociones anteriores (licencias de primera ocupación, escrituras de venta).

Equipo técnico
CV del project manager y director de obra. Experiencia de la constructora (facturación, proyectos similares, balance auditado). Estudio de arquitectura (proyectos de referencia). Gestor de comercialización (canal, red de distribución).

Governance del SPV
Competencias reservadas a la junta de accionistas (hitos de inversión, cambios en presupuesto). Competencias del consejo de administración o administrador único. Sistema de reporting al financiador (informes mensuales de avance de obra, certificaciones, consumo de presupuesto). Mecanismos de control de disposiciones (cuenta de fondos, autorizaciones previas).

Qué documentar según la fase del proyecto

La due diligence no es un proceso único. La documentación requerida varía según el momento del ciclo de promoción en que se solicita la financiación.

Compra de suelo

Documentación mínima
Nota simple del suelo y escritura de propiedad del vendedor. Contrato de compraventa con condición suspensiva de financiación. Estudio urbanístico (cédula, consulta urbanística, planeamiento). Anteproyecto o proyecto básico inicial (volumetría, uso, edificabilidad). Valoración del suelo por sociedad de tasación. Carta de intenciones (LOI) o term sheet de financiación puente.

Riesgos específicos
Cargas ocultas no inscritas. Divergencias entre planeamiento y escritura. Demora en licencias urbanísticas. Condiciones resolutorias en contratos de compraventa (preventas, edificabilidad mínima).

Desarrollo y obra

Documentación mínima
Licencia de obras en vigor. Proyecto de ejecución completo y visado. Contrato EPC firmado con constructora solvente. Póliza de seguro decenal contratada. Plan de obra con hitos y cronograma. Presupuesto desglosado y plan de disposiciones. Contratos de dirección facultativa y project management. Certificaciones de obra mensuales o por avance (a medida que avanza la ejecución).

Riesgos específicos
Retrasos en ejecución que disparan costes financieros. Desviaciones presupuestarias (materiales, mano de obra). Incumplimientos del constructor (concurso, rescisión). Cambios normativos durante la ejecución (CTE, normativa energética).

Comercialización y entrega

Documentación mínima
Contratos de reserva de compradores (arras, preventas). Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Certificado energético definitivo. Escrituras de división horizontal (si procede). Plan de entregas (calendario, notaría, garantías). Liquidación de costes reales vs. presupuestados. Previsión de devolución del préstamo (ventas cerradas, calendario de escrituras).

Riesgos específicos
Demora en ventas que obliga a refinanciación. Defectos de construcción que retrasan entregas. Compradores que desisten (devolución de arras, recolocación de unidades). Liquidación de licencias y tasas municipales no previstas.

Índice recomendado de data room

Un data room ordenado acelera la due diligence y transmite profesionalidad. La estructura recomendada:

1. Ejecutivo

• Resumen del proyecto (ficha técnica, renders, planos de situación)
• Solicitud de financiación (importe, plazo, garantías)
• Track record del promotor (CV corporativo, proyectos anteriores)

2. Legal

• Escrituras y notas simples
• Licencias urbanísticas
• Contratos (compraventa, EPC, PM, comercialización)
• Convenios urbanísticos
• Seguros (RC, decenal, todo riesgo construcción)

3. Técnico

• Proyectos (básico, ejecución, instalaciones)
• Estudios técnicos (geotécnico, ITE, estructural)
• Plan de obra y cronograma
• Certificados energéticos

4. Financiero

• Presupuesto CAPEX/OPEX
• Plan de tesorería
• Análisis de sensibilidad
• Tasación

5. Comercial

• Estudio de mercado
• Comparables
• Contratos de preventas / pre-lets
• Plan de comercialización

6. Compliance

• KYC/AML (beneficiarios finales, origen de fondos)
• Estructura societaria (escritura SPV, pactos)
• Certificados de administradores

7. ESG

• Estudios ambientales
• Certificaciones de sostenibilidad
• Plan de gestión de residuos

Requisitos clave que miran los financiadores alternativos

Qué espera un fondo, plataforma o prestamista privado

Los financiadores alternativos comparten un objetivo: rentabilidad ajustada al riesgo en plazos definidos. Sus expectativas:

Velocidad de ejecución
Proyectos con timing claro, hitos alcanzables y equipo experimentado. Prefieren cronogramas conservadores (12-24 meses) a promesas excesivamente optimistas.

Flexibilidad en estructuración
Disposición a negociar covenants, hitos de disposición, garantías complementarias. Aceptan estructuras creativas (mezzanine, profit share, equity kicker) si mejoran la relación riesgo-retorno.

Garantías robustas
Hipoteca de primer rango sobre activo. Prenda de acciones del SPV. Cesión de contratos clave (EPC, comercialización). Cuenta de reserva para servicio de deuda (3-6 meses de intereses).

Uso de fondos transparente
Plan de disposiciones detallado por hito. Control estricto de destino de fondos (cuenta de proyecto, autorizaciones previas). Prohibición de distribución de dividendos hasta devolución del préstamo.

Documentos «deal-breakers» que paran una operación

Hay defectos de due diligence que frenan cualquier financiación:

Licencia de obras caducada o sin garantía de concesión
Sin licencia vigente, no hay financiación de obra. Si está en trámite, el financiador exige informe favorable municipal y, en algunos casos, depósito del equity del promotor como señal de compromiso.

Cargas previas no cancelables
Hipotecas de rango preferente, embargos judiciales o cargas fiscales que impiden la constitución de garantía de primer rango.

Presupuesto incoherente o subcapitalizado
Proyectos con CAPEX que no incluye costes financieros, contingencias o reservas de comercialización. Equity insuficiente (inferior al 20% del coste total) sin justificación de aportaciones futuras.

Ausencia de contrato con constructor solvente
Proyectos sin EPC firmado o con constructor sin referencias verificables. El financiador exige solidez financiera de la constructora (balance, avales, experiencia).

Incumplimiento KYC/AML
Beneficiarios finales no identificados. Origen de fondos no documentado. Antecedentes penales de administradores por delitos económicos. Sociedades en paraísos fiscales sin justificación operativa.

Pricing comercial irreal
Precios de venta o renta que exceden en más del 15-20% los comparables de mercado sin justificación (calidades superiores, ubicación premium, servicios diferenciales).

Errores frecuentes del promotor

Problemas recurrentes en due diligence

Licencias en trámite sin garantías
Presentar un proyecto con licencia «en proceso» sin calendario firme ni compromiso municipal. Solución: solicitar informe favorable de la oficina técnica municipal y, si es posible, depositar tasas y garantizar el cumplimiento de subsanaciones.

Sobreoptimismo en ventas
Calendarios de comercialización que asumen venta del 100% de unidades en 6 meses sin base en absorción histórica del mercado. Solución: construir escenarios conservadores (70-80% vendido en 12-18 meses) y evidenciar interés comercial con preventas.

Falta de backup documental de costes
Presupuestos de construcción sin desglose, ofertas del constructor no firmadas, costes de licencias estimados sin consulta oficial. Solución: solicitar presupuestos cerrados al constructor, consultar tasas municipales y reservar contingencias del 8-10%.

Contratos incompletos o sin firmar
Acuerdos «de palabra» con constructor, arquitecto o comercializadora. Solución: formalizar todos los contratos clave antes de iniciar la due diligence. El financiador no acepta cartas de intención como sustituto de contratos vinculantes.

Gobierno del SPV débil
Sociedades con administrador único sin experiencia, sin pactos de socios, sin reporting estructurado. Solución: incorporar un project manager con track-record, establecer un consejo asesor y comprometer informes mensuales de avance.

Señales de alerta AML/KYC y cómo resolverlas

Estructuras societarias opacas
SPV con accionistas en jurisdicciones de baja tributación sin justificación operativa. Beneficiarios finales ocultos tras estructuras fiduciarias complejas. Solución: transparentar la estructura, identificar beneficiarios finales y documentar el origen de fondos con extractos bancarios, declaraciones fiscales o certificados de venta de activos.

Fondos de procedencia no acreditada
Equity aportado en efectivo sin trazabilidad. Transferencias desde cuentas de terceros no identificados. Solución: certificar el origen con movimientos bancarios, escrituras de venta de inmuebles o préstamos familiares formalizados.

Historial negativo de administradores
Concursos previos sin exoneración del pasivo insatisfecho. Procedimientos penales abiertos por delitos contra la hacienda pública o blanqueo de capitales. Solución: sustituir administradores con historial problemático por profesionales solventes, aportar certificados de antecedentes.

Modelo financiero mínimo viable para aprobar due diligence

Un proyecto de promoción sin modelo financiero estructurado no supera la due diligence de ningún financiador alternativo. El modelo debe ser comprensible, replicable y coherente con la documentación técnica y comercial aportada.

Hoja de supuestos: la base del modelo

Todo modelo financiero arranca con una hoja de supuestos que centraliza las variables clave del proyecto. Esta hoja permite modificar un dato —por ejemplo, el precio de venta— y actualizar automáticamente todo el flujo de caja. Los supuestos mínimos:

Supuestos de inversión
Coste de adquisición del suelo o activo inicial. Coste de construcción (PEM, gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos). Costes de licencias y tasas municipales. Gastos de comercialización (honorarios agencia, marketing, showroom). Costes financieros (tipo de interés, comisiones, plazo). Contingencias (porcentaje sobre coste de construcción).

Supuestos de ingresos
Precio medio de venta por tipología (€/m² útil). Número de unidades por tipología (viviendas, locales, plazas de garaje). Calendario de ventas (% vendido por trimestre o mes). Condiciones de pago (señal, escritura). Renta media (€/m²/mes) si el proyecto incluye fase de alquiler temporal.

Supuestos de calendario
Fecha de adquisición del suelo. Duración de tramitación de licencias. Plazo de construcción (meses). Inicio y duración de comercialización. Fecha prevista de escrituración de ventas.

Supuestos de financiación
Importe solicitado. LTV y LTC objetivo. Tipo de interés (fijo o variable). Comisiones (apertura, disponibilidad, cancelación anticipada). Calendario de disposiciones alineado con hitos de obra. Fecha de vencimiento y modalidad de amortización (bullet, parcial).

Outputs que exige el financiador

El modelo debe generar tres outputs esenciales:

Flujo de caja por hitos
Proyección mensual o trimestral de ingresos y gastos desde el inicio del proyecto hasta su liquidación final. Debe reflejar:

• Desembolso inicial (equity + primera disposición del préstamo para adquisición de suelo)
• Disposiciones sucesivas del préstamo según avance de obra
• Pagos al constructor por certificaciones
• Pago de intereses del préstamo
• Ingresos por ventas (señales, escrituras)
• Devolución del préstamo (amortización parcial con ventas o bullet final)

El flujo de caja permite identificar el momento de máximo endeudamiento (pico de deuda) y verificar que el proyecto genera liquidez suficiente para devolver el préstamo sin refinanciación forzosa.

Servicio de deuda y cobertura
Cálculo del servicio de deuda: suma de intereses y, si procede, amortización de capital en cada periodo. Cálculo de los ratios de cobertura:

• ICR (Interest Coverage Ratio): EBITDA / Intereses. Mínimo exigido: 1,2x-1,5x.
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Cash Flow Operativo / Servicio de Deuda. Mínimo exigido: 1,3x-1,5x.

Estos ratios son críticos en proyectos con flujos operativos (BTR, residencias de estudiantes, activos comerciales en explotación). En promoción residencial para venta, el financiador se centra en el LTV/LTC y en el margen entre coste total y valor de mercado.

Ratios de apalancamiento y rentabilidad
LTV sobre tasación (en diferentes momentos: suelo, obra en curso, activo terminado). LTC sobre coste total del proyecto. TIR del promotor (rentabilidad del equity invertido). Múltiplo de inversión (MoIC): capital recuperado / capital invertido. Punto muerto de ventas: % de unidades que deben venderse para devolver el préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una due diligence completa con financiación alternativa?

El plazo medio oscila entre 4 y 12 semanas, dependiendo del tipo de financiador y de la calidad de la documentación aportada. Los fondos de deuda privada requieren 8-12 semanas (análisis interno + asesores externos). Las plataformas de crowdfunding, 4-8 semanas. Los prestamistas especializados en bridge o mezzanine, 3-6 semanas.

Un promotor con data room completo, documentación ordenada y modelo financiero robusto puede reducir estos plazos hasta un 30%. Los retrasos más frecuentes provienen de licencias pendientes, contratos sin firmar, presupuestos inconsistentes o deficiencias en documentación KYC/AML.

¿Qué pasa si falla un punto de la checklist?

Depende de la criticidad del punto. Un riesgo crítico (licencia caducada, cargas previas no cancelables, presupuesto subcapitalizado) bloquea la aprobación hasta su resolución. El financiador puede:

• Condicionar la financiación a la subsanación del defecto (por ejemplo, obtención de licencia antes de la primera disposición)
• Ajustar las condiciones de financiación (reducir LTV, aumentar tipo de interés, exigir garantías adicionales)
• Rechazar la operación si el riesgo no es mitigable

Un riesgo moderado o leve no suele impedir la aprobación, pero puede alargar el proceso de due diligence o endurecer los covenants.

¿Cómo afecta la tasación ECO y la ITE?

La tasación ECO (valoración por entidad homologada) determina el valor de garantía del activo y, por tanto, el importe máximo financiable según el LTV objetivo del financiador. Una tasación inferior a la esperada reduce el préstamo disponible y obliga al promotor a aportar más equity.

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es obligatoria en edificios de más de 50 años (en Catalunya, más de 45 años). Si el informe detecta deficiencias graves (estructurales, seguridad, accesibilidad), el financiador puede exigir presupuesto de reparaciones y su integración en el plan de obra. En rehabilitaciones integrales, la ITE es un documento clave de la due diligence técnica.

¿Cuánta preventa o pre-let suele exigir el financiador?

En promoción residencial para venta, los financiadores alternativos no suelen exigir preventas como condición de aprobación, pero las valoran muy positivamente. Un proyecto con 20-30% de preventas firmes (arras depositadas) reduce el riesgo comercial y puede mejorar las condiciones de financiación (menor tipo de interés, mayor LTC).

En proyectos BTR (Build-to-Rent) o activos terciarios, los pre-lets son determinantes. Los financiadores esperan contratos de arrendamiento forward que cubran al menos el 40-50% de la superficie antes de aprobar la financiación, o compromisos firmes de operadores institucionales (fondos, SOCIMI) para adquisición del activo terminado.