Glosario Inmobiliario y Diccionario de Términos sobre la Financiación para Promotores

Este glosario reúne los 47 términos más utilizados en la financiación alternativa para promotores inmobiliarios en España. Si estás negociando un préstamo promotor, evaluando un fondo de deuda o estructurando la financiación de una promoción residencial, terciaria o de rehabilitación, aquí encontrarás definiciones claras, fórmulas, ejemplos numéricos y referencias cruzadas. Elaborado por el equipo de PrestaPro a partir de operaciones reales con promotores en toda España.

Índice por bloques

• Estructura financiera
• Operativa del promotor
• Tipos de financiación
• Garantías y due diligence
• Actores del mercado
• Métricas y rentabilidad

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Estructura financiera

LTC (Loan to Cost)

Definición: Ratio que mide el porcentaje del coste total de una promoción que financia el prestamista respecto al coste total del proyecto (suelo + construcción + costes asociados).

Cómo se calcula:
LTC = Importe del préstamo / Coste total del proyecto × 100

Ejemplo práctico: Si una promoción tiene un coste total de 5.000.000 € y el fondo financia 3.500.000 €, el LTC es del 70 %.

Rangos habituales en España (2026):

• Banca tradicional: 50–60 %
• Fondos de deuda alternativa: 65–80 %
• Préstamos puente sobre activos en curso: 60–70 %

Términos relacionados: LTV, LTGDV, equity, preventas

LTV (Loan to Value)

Definición: Ratio que mide el porcentaje del valor de tasación del activo que financia el prestamista. Se utiliza sobre todo cuando hay un activo terminado o en uso como garantía.

Cómo se calcula:
LTV = Importe del préstamo / Valor de tasación × 100

Ejemplo práctico: Sobre un edificio tasado en 8.000.000 € con un préstamo de 5.000.000 €, el LTV es del 62,5 %.

Rangos habituales en España (2026):

• Banca: 60–70 %
• Financiación alternativa: 65–75 %
• Préstamos puente sobre activo terminado: hasta 70 %

Términos relacionados: LTC, LTGDV, tasación ECO

LTGDV (Loan to Gross Development Value)

Definición: Ratio que mide el porcentaje del valor bruto de venta esperado de la promoción terminada que financia el prestamista. Es la métrica más utilizada por fondos de deuda en proyectos de obra nueva.

Cómo se calcula:
LTGDV = Importe del préstamo / GDV × 100

Ejemplo práctico: Una promoción con un GDV de 10.000.000 € y un préstamo de 6.500.000 € tiene un LTGDV del 65 %.

Rangos habituales: Los fondos de deuda alternativa suelen moverse entre el 55 % y el 70 % de LTGDV en residencial.

Términos relacionados: GDV, NDV, LTC

GDV (Gross Development Value)

Definición: Valor bruto de venta de la totalidad de las unidades de una promoción una vez terminada, sin descontar costes ni impuestos.

Ejemplo práctico: Una promoción de 20 viviendas a un precio medio de 350.000 € tiene un GDV de 7.000.000 €.

Por qué importa: Es el numerador con el que los fondos calculan su exposición. Si el GDV es realista, el ratio LTGDV es fiable; si está inflado, el riesgo del proyecto está mal medido.

Términos relacionados: NDV, LTGDV, margen sobre ventas

NDV (Net Development Value)

Definición: Valor neto de venta de la promoción una vez deducidos costes de comercialización, IVA repercutido y otros costes asociados a la venta.

Cómo se calcula:
NDV = GDV − costes de comercialización − impuestos repercutidos

Por qué importa: Refleja el ingreso real que llegará a la cuenta del promotor. Algunos fondos prefieren trabajar con LTNDV en vez de LTGDV por ser una métrica más conservadora.

Términos relacionados: GDV, LTGDV

Equity

Definición: Capital propio que aporta el promotor a una operación, frente a la deuda que aporta el financiador. Es la parte del coste que no se financia con préstamo.

Cómo se calcula:
Equity = Coste total del proyecto − Deuda total

Ejemplo práctico: En una promoción de 6.000.000 € con un préstamo de 4.200.000 € (LTC del 70 %), el equity del promotor es de 1.800.000 €.

Rangos habituales: Los fondos suelen exigir entre un 20 % y un 30 % de equity en función del riesgo, ubicación y experiencia del promotor.

Términos relacionados: LTC, mezzanine, preferred equity

Mezzanine (deuda mezzanine)

Definición: Tramo de deuda subordinada al préstamo senior y prioritaria respecto al equity del promotor. Permite reducir el equity necesario a cambio de un coste financiero más alto.

Cómo funciona: Se sitúa entre la deuda senior y el equity en la estructura de capital. Se cobra después del senior pero antes que el promotor.

Coste habitual en España (2026): 12–18 % anual, con frecuencia con componente fijo + componente variable ligado a éxito.

Ejemplo práctico: En una promoción de 10 M€ con senior al 60 % LTC (6 M€) y mezzanine del 15 % LTC (1,5 M€), el promotor solo aporta 2,5 M€ de equity en vez de 4 M€.

Términos relacionados: deuda senior, deuda subordinada, preferred equity

Deuda senior

Definición: Tramo principal de financiación con la mayor prioridad de cobro y, normalmente, garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo.

Características: Es el préstamo más barato dentro de la estructura porque tiene el menor riesgo. En España suele estar entre el 9 % y el 12 % anual en financiación alternativa, y entre el 5 % y el 7 % en banca.

Términos relacionados: mezzanine, deuda subordinada, hipoteca

Deuda subordinada

Definición: Tramo de deuda que cobra después de la deuda senior en caso de impago o liquidación. La mezzanine es el ejemplo más habitual.

Por qué importa: A mayor subordinación, mayor riesgo asume el prestamista y, por tanto, mayor coste para el promotor. Pero también permite estructurar operaciones con menos equity.

Términos relacionados: mezzanine, deuda senior, equity

Equity bridge

Definición: Préstamo puente cuyo objetivo es financiar el equity inicial de una promoción hasta que el promotor pueda aportarlo (por ejemplo, cuando vende otro activo o recibe dividendos).

Cómo funciona: Es un préstamo a corto plazo (6–24 meses) que se devuelve cuando entra el equity definitivo del promotor.

Coste habitual: 10–16 % anual en España.

Términos relacionados: equity, préstamo puente, bullet

Preferred equity

Definición: Capital que se aporta como equity pero con derechos preferentes de cobro y rentabilidad mínima garantizada antes de que el promotor (equity ordinario) reciba beneficios.

Diferencia con mezzanine: El preferred equity participa fiscalmente como capital, no como deuda. Es habitual en operaciones de joint venture con fondos.

Rentabilidad esperada: 10–15 % preferente + participación en upside.

Términos relacionados: mezzanine, equity, TIR

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Operativa del promotor

Preventas

Definición: Contratos de compraventa firmados con compradores finales antes de la entrega de las viviendas, con entrega de cantidades a cuenta debidamente avaladas según la Ley 38/1999.

Por qué importan: Son la principal métrica de viabilidad comercial que evalúan los financiadores. Demuestran demanda real al precio proyectado.

Exigencias habituales (2026):

• Banca tradicional: 50–70 % de unidades vendidas para disponer del préstamo
• Fondos de deuda alternativa: 0–30 %
• Préstamos puente especializados: 0 % (se financia sin preventas)

Términos relacionados: préstamo promotor, aval

Certificación de obra

Definición: Documento técnico firmado por la dirección facultativa que acredita la ejecución de una parte de la obra y su valoración económica, sirviendo como base para la disposición de fondos del préstamo.

Cómo funciona: El promotor presenta certificaciones mensuales o por hitos, el banco/fondo las verifica (a veces con un monitor externo) y libera el tramo correspondiente.

Términos relacionados: hito constructivo, due diligence técnica

Hito constructivo

Definición: Punto concreto del avance de obra (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos, acabados, fin de obra) que dispara la liberación de un tramo del préstamo.

Por qué importa: En financiación alternativa muchos fondos disponen por hitos en vez de por certificaciones mensuales, lo que simplifica la operativa.

Términos relacionados: certificación de obra, préstamo promotor

Licencia de obras

Definición: Autorización municipal que permite iniciar la ejecución material de una promoción.

Por qué importa para la financiación: La banca tradicional exige licencia concedida y firme antes de formalizar el préstamo. Algunos fondos alternativos pueden financiar suelo con licencia en tramitación asumiendo el riesgo regulatorio.

Términos relacionados: financiación de suelo, licencia de primera ocupación

Licencia de primera ocupación

Definición: Autorización municipal que acredita que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto y al planeamiento, permitiendo la ocupación de las viviendas.

Por qué importa: Es condición necesaria para escriturar las ventas, recibir el saldo del comprador y cancelar el préstamo promotor.

Términos relacionados: end loan, certificación de obra

End loan

Definición: Préstamo hipotecario que el comprador final subroga sobre la vivienda al escriturar la compraventa. Es el mecanismo natural de salida del préstamo promotor.

Cómo funciona: A medida que se entregan las viviendas, los compradores se subrogan al préstamo (o solicitan uno nuevo) y la entidad cancela el tramo proporcional del préstamo promotor.

Términos relacionados: préstamo promotor, licencia de primera ocupación

Bullet

Definición: Estructura de amortización en la que el principal del préstamo se devuelve íntegramente al vencimiento, pagando solo intereses durante la vida del préstamo.

Cuándo se usa: En préstamos puente, equity bridge y operaciones de promoción donde la salida está prevista por la venta de los activos al final del proyecto.

Términos relacionados: amortización francesa, préstamo puente, equity bridge

Amortización francesa

Definición: Sistema de amortización con cuotas mensuales constantes en las que la proporción de intereses es alta al principio y disminuye con el tiempo, mientras que la parte de capital aumenta.

Cuándo se usa: Es el sistema clásico de los préstamos hipotecarios subrogados (end loan). Poco habitual en préstamos promotor activos.

Términos relacionados: bullet, end loan

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Tipos de financiación

Préstamo promotor

Definición: Préstamo destinado a financiar la construcción de una promoción inmobiliaria, con garantía hipotecaria sobre el suelo y la obra en curso, y disposición progresiva contra hitos o certificaciones.

Plazo habitual: 24–48 meses, alineado con el calendario de obra y comercialización.

Estructura típica:

• Tramo de suelo (al inicio)
• Tramo de construcción (por hitos)
• Tramo IVA (cuando aplica)

Términos relacionados: LTC, preventas, end loan

Préstamo puente

Definición: Financiación a corto plazo (6–24 meses) destinada a cubrir una necesidad de liquidez puntual con una salida claramente definida (venta del activo, refinanciación, entrada de nueva financiación).

Casos de uso típicos:

• Compra rápida de oportunidad antes de cerrar la financiación definitiva
• Cancelación de un préstamo vencido mientras se vende el activo
• Liquidez para cerrar una operación con un plazo corto

Coste habitual en España (2026): 9–14 % anual.

Términos relacionados: préstamo puente con salida, equity bridge, bullet

Préstamo puente con salida

Definición: Variante del préstamo puente en la que la salida (refinanciación o venta) está documentada y comprometida desde la formalización, lo que reduce el riesgo y, por tanto, el coste.

Cuándo se usa: Cuando ya hay term sheet de un banco para refinanciar pero faltan plazos administrativos, o cuando hay un comprador firmado con escritura aplazada.

Términos relacionados: refinanciación, préstamo puente

Financiación de suelo

Definición: Préstamo destinado a la adquisición de suelo finalista (con planeamiento aprobado) o de suelo en gestión urbanística, normalmente con garantía hipotecaria sobre el propio suelo.

Quién la concede: Casi exclusivamente fondos de deuda alternativa, family offices y prestamistas privados. La banca tradicional rara vez financia suelo sin licencia.

LTV habitual: 50-70 % del valor del suelo.

Términos relacionados: licencia de obras, LTV, fondo de deuda

Financiación WIP (Work in Progress)

Definición: Financiación destinada a terminar una promoción que se encuentra parada o en construcción avanzada, normalmente tras un impago o una situación financiera tensa del promotor original.

Casos de uso:

• Promoción parada por concurso del promotor
• Obra al 60 % sin financiación para terminar
• Compra de activo en dificultad para reactivarlo

Coste habitual: 11–16 % anual por el riesgo asociado al estado del activo y a la due diligence técnica adicional.

Términos relacionados: refinanciación, due diligence técnica, capex inmobiliario

Refinanciación

Definición: Sustitución de una financiación existente por otra con condiciones diferentes (plazo, tipo, prestamista) habitualmente para evitar un vencimiento inminente, mejorar condiciones o ampliar plazo.

Cuándo es habitual en promotor:

• Vencimiento del préstamo promotor con stock pendiente de vender
• Cambio de banca tradicional a fondo alternativo cuando el banco no amplía
• Salida de mezzanine al cancelar la senior

Términos relacionados: préstamo puente, end loan

Capex inmobiliario

Definición: Inversión en mejora, rehabilitación o reposicionamiento de un activo inmobiliario existente, con el objetivo de aumentar su valor o sus ingresos.

Casos típicos: Reforma integral de un edificio para uso residencial, conversión de oficinas a hotel, rehabilitación energética para venta o alquiler.

Términos relacionados: financiación WIP, refinanciación

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Garantías y due diligence

Hipoteca

Definición: Garantía real sobre un inmueble que permite al acreedor ejecutar el activo en caso de impago. Es la garantía estándar en cualquier préstamo promotor o puente.

Rangos hipotecarios: Primer rango (mayor prioridad), segundo rango, etc. La banca senior siempre exige primer rango; la mezzanine puede aceptar segundo rango.

Términos relacionados: deuda senior, prenda, aval

Prenda

Definición: Garantía real sobre bienes muebles o derechos (acciones, participaciones, créditos, cuentas bancarias) que respaldan una financiación.

Caso típico en promotor: Prenda sobre las participaciones de la SPV (sociedad vehículo) que es titular de la promoción, de modo que si hay impago el fondo toma el control de la sociedad.

Términos relacionados: pignoración de cuentas, hipoteca

Aval

Definición: Garantía personal por la que un tercero (avalista) responde con su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones del deudor.

Tipos en promoción:

• Aval de cantidades a cuenta: obligatorio por la Ley 38/1999 para cubrir las cantidades anticipadas por los compradores
• Aval personal del promotor: garantía adicional habitual en banca y poco frecuente en fondos alternativos
• Aval bancario para licitaciones o licencias

Términos relacionados: preventas, hipoteca

Pignoración de cuentas

Definición: Tipo de prenda específica sobre las cuentas bancarias de la sociedad promotora, normalmente sobre la cuenta donde se ingresan las preventas y los cobros de la operación.

Por qué importa: Permite al financiador controlar el flujo de caja del proyecto y aplicar los ingresos a la amortización del préstamo.

Términos relacionados: prenda, preventas

Due diligence técnica

Definición: Análisis técnico independiente del proyecto, realizado por un monitor o technical advisor, que verifica viabilidad constructiva, presupuesto, plazos, licencias y estado de la obra.

Cuándo se hace: Antes de la formalización (DD inicial) y durante la vida del préstamo (DD periódica de seguimiento).

Coste habitual: 0,1–0,3 % del importe del préstamo, asumido por el promotor.

Términos relacionados: certificación de obra, due diligence legal

Due diligence legal

Definición: Análisis jurídico independiente que verifica la titularidad del suelo, las cargas, las licencias, el cumplimiento urbanístico y la situación societaria del promotor.

Quién la hace: Despachos especializados contratados por el financiador y pagados por el promotor.

Términos relacionados: due diligence técnica, licencia de obras

Tasación ECO

Definición: Tasación realizada conforme a la Orden ECO/805/2003 por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es la tasación oficial admitida por entidades financieras reguladas.

Cuándo se exige: Siempre que la financiación venga de una entidad de crédito supervisada. Los fondos alternativos también siempre la requieren (sobretodo en caso de deuda). Es necesaria para cualquier firma notarial con garantía inmobiliaria.

Términos relacionados: tasación de mercado, LTV

Tasación de mercado

Definición: Valoración del activo realizada por una firma especializada (no necesariamente homologada por el Banco de España) que refleja el valor de mercado en el momento del análisis.

Diferencia con la ECO: La ECO sigue una metodología regulada y conservadora; la tasación de mercado puede usar metodologías más flexibles (DCF, comparables internacionales) y suele ser más ajustada al valor real.

Términos relacionados: tasación ECO, GDV

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Actores del mercado

Fondo de deuda

Definición: Vehículo de inversión profesional que capta capital de inversores institucionales (aseguradoras, planes de pensiones, family offices) para conceder préstamos a promotores y otros operadores inmobiliarios.

Características:

• Plazos: 12–48 meses
• Tickets: desde 1 M€ hasta 200 M€ o más
• Coste: 8–14 % en senior, 12–18 % en mezzanine

Términos relacionados: debt fund, family office, prestamista privado

Family office

Definición: Vehículo de inversión patrimonial de una o varias familias con grandes patrimonios. Algunos invierten directamente en deuda inmobiliaria como alternativa a otros activos.

Diferencia con un fondo: El family office no tiene comité de inversión institucional, lo que permite decisiones más rápidas y estructuras a medida. A cambio, los tickets suelen ser más pequeños (1–10 M€) y la disponibilidad menos predecible.

Términos relacionados: fondo de deuda, prestamista privado

Prestamista privado

Definición: Persona física o jurídica que presta capital propio (o de inversores cercanos) a promotores, fuera del circuito bancario regulado.

Cuándo se usa: Operaciones pequeñas (0,5–5 M€), urgentes, con activos como garantía y plazos cortos. Es habitual en préstamos puente y financiación de suelo.

Coste habitual: 10–13 % anual.

Términos relacionados: préstamo puente, family office

Debt fund

Definición: Anglicismo equivalente a fondo de deuda. Se utiliza con frecuencia en el mercado español para referirse a fondos paneuropeos que operan en España (Cheyne, ICG, Tyndaris, M&G, etc.).

Términos relacionados: fondo de deuda, originador

Servicer

Definición: Empresa especializada en la gestión y recuperación de carteras de préstamos y activos inmobiliarios, normalmente por cuenta de fondos o bancos.

Por qué importa al promotor: Si tu préstamo entra en mora o vencimiento, lo más probable es que la gestión pase a un servicer (Hipoges, Servihabitat, Anticipa, doValue, etc.) y no a la entidad original.

Términos relacionados: refinanciación, financiación WIP

Originador

Definición: Empresa o profesional que estructura, negocia y presenta operaciones de financiación a fondos y prestamistas, actuando como intermediario especializado entre el promotor y el capital.

Valor que aporta: Conocimiento del mapa de financiadores activos, capacidad de comparar ofertas y de estructurar operaciones complejas que el promotor no podría plantear directamente. PrestaPro es originador especializado en financiación para promotores.

Términos relacionados: fondo de deuda, debt fund

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Métricas y rentabilidad

TIR (Tasa Interna de Retorno)

Definición: Métrica que expresa la rentabilidad anualizada de una inversión teniendo en cuenta los flujos de caja en el tiempo. Es la tasa de descuento que iguala a cero el valor actual neto de la operación.

Por qué importa: Es la métrica que utilizan los fondos para evaluar si una operación cumple su objetivo de rentabilidad. Una TIR proyectada del 15 % es habitual como mínimo en deuda mezzanine.

Términos relacionados: ROI promotor, margen sobre ventas

ROI promotor

Definición: Retorno sobre el equity aportado por el promotor en la operación, calculado como beneficio neto dividido entre equity invertido.

Ejemplo práctico: Promoción con 2 M€ de equity y beneficio neto de 600.000 € → ROI promotor del 30 %.

Por qué importa: Es la métrica que mira el promotor para decidir si la operación merece la pena. Cuanto mayor sea el apalancamiento (LTC más alto), mayor será el ROI sobre equity siempre que el proyecto vaya bien.

Términos relacionados: equity, TIR, LTC

Margen sobre ventas

Definición: Beneficio neto del proyecto expresado como porcentaje sobre el GDV (ingresos brutos por ventas).

Cómo se calcula:
Margen = Beneficio neto / GDV × 100

Rangos habituales: Los financiadores exigen al menos un 15–20 % de margen sobre ventas como colchón de seguridad para conceder financiación.

Términos relacionados: GDV, TIR, ROI promotor

Coste financiero total

Definición: Suma de todos los costes asociados a la financiación durante la vida del préstamo: intereses, comisiones, gastos de tasación, due diligence, notaría, registro y seguros.

Por qué importa: El tipo de interés nominal nunca es la cifra real. Un préstamo al 10 % puede acabar costando un 13–14 % efectivo una vez sumadas todas las comisiones y gastos.

Términos relacionados: TAE vs TIN, comisión de apertura

Comisión de apertura (Open Fee – Open Comission)

Definición: Comisión que cobra el prestamista al formalizar el préstamo, expresada como porcentaje del importe total.

Rangos habituales:

• Banca tradicional: 0,5–1,5 %
• Fondos de deuda alternativa/Plataformas de CrowdFunding: 1,5–5 %
• Préstamos puente: 1,5–4 %

Términos relacionados: comisión de éxito, coste financiero total

Comisión de éxito (Exit fee)

Definición: Comisión variable ligada al cumplimiento de hitos del proyecto (ventas, finalización de obra, refinanciación) o al exceso de rentabilidad sobre un umbral pactado.

Cuándo aparece: Es habitual en estructuras mezzanine y preferred equity, donde el financiador participa del upside de la operación.

Términos relacionados: mezzanine, preferred equity, comisión de apertura

TAE vs TIN

Definición:

• TIN (Tipo de Interés Nominal): tipo aplicado al capital pendiente, sin incluir comisiones ni otros gastos.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): coste efectivo anualizado del préstamo, incluyendo intereses, comisiones y gastos asociados.

Por qué importa: Comparar ofertas usando el TIN puede ser engañoso. La TAE es la única métrica realmente comparable. Un fondo con TIN del 9 % y comisiones del 3 % puede tener una TAE más alta que un banco con TIN del 7 % y comisiones del 1,5 %.

Términos relacionados: coste financiero total, comisión de apertura

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Glosario elaborado por el equipo de PrestaPro. Última actualización: 2026. Las cifras y rangos reflejan condiciones habituales de mercado y pueden variar según el proyecto, ubicación y perfil del promotor.