Financiación para rehabilitar un edificio: ¿cómo financiar tu proyecto de rehabilitación integral para vender o alquilar?

La rehabilitación integral de un edificio es una operación compleja en la que la financiación puede condicionar la viabilidad del proyecto. Si ya has cerrado la compra del inmueble o estás a punto de hacerlo, necesitarás una solución que contemple tanto la ejecución de las obras como el uso que darás al edificio una vez terminado.

El planteamiento será diferente si pretendes vender las distintas unidades tras la rehabilitación –una estrategia conocida como rehab to sell– o si quieres conservar el inmueble como activo patrimonial y destinarlo al alquiler –lo que se denomina rehab to rent–.

En cualquier caso, una intervención de estas características no puede abordarse como la reforma de una vivienda particular. Se trata de un proyecto promotor a escala de edificio, con un presupuesto de obra, diferentes hitos de ejecución y un plan de salida definido. Por eso, requiere una estructura financiera adaptada a la operación, en lugar de las fórmulas habituales de una hipoteca convencional o un préstamo personal.

Además, definir correctamente la financiación desde el principio permite mantener el control sobre los costes y los plazos de la rehabilitación. Una estructura que no se adapte a las necesidades reales de la obra puede generar problemas de liquidez, retrasar el proyecto e incluso poner en riesgo una operación que, inicialmente, era viable.

En este artículo te explicamos cómo se estructura la financiación para rehabilitar un edificio, qué ratios se tienen en cuenta, cómo se entregan los fondos a medida que avanzan las obras y por qué la decisión de vender o alquilar determina las condiciones de la operación. 

El punto de partida: rehabilitar un edificio no es reformar una vivienda

Antes de entrar en detalle, conviene definir el marco de este tipo de operaciones. En estos casos, la rehabilitación se plantea como una operación promotora sobre un inmueble completo, que abarca la adquisición del edificio cuando todavía no sea propiedad del promotor, la ejecución de una reforma integral y su posterior comercialización o puesta en alquiler.

Así, la financiación permite cubrir las necesidades económicas del conjunto de la operación, mientras que la ejecución material de las obras corresponde a la constructora o empresa de reformas contratada.

Además, estas operaciones se diferencian de la compra de una vivienda individual para reformarla y venderla en un periodo breve, que se encuadra dentro del house flipping. Por otra parte, si tu objetivo es adquirir un terreno para desarrollar la promoción desde cero, puedes consultar nuestra guía sobre cómo financiar suelo no finalista.

¿Cómo se estructura la financiación de una rehabilitación integral?

Para estructurar la financiación de un proyecto de rehabilitación integral, es necesario analizar tres aspectos relacionados entre sí: el coste total del proyecto, el valor actual del inmueble y el valor que previsiblemente alcanzará una vez terminadas las obras. Estos datos permiten determinar cuánto capital puede aportar el financiador y cuánto debe asumir el promotor.

Los ratios que ordenan la operación

En una operación promotora, el importe del préstamo se establece a partir de varios ratios que relacionan la financiación solicitada con el coste y el valor del proyecto. Los tres principales son:

• Loan to Cost (LTC): indica qué porcentaje del coste total del proyecto se cubre mediante financiación y qué parte tendrá que aportar el promotor como equity. Para calcularlo, se tienen en cuenta el importe de adquisición del inmueble, el coste de las obras y los demás gastos asociados a la operación.
• Loan to Value (LTV): relaciona el importe del préstamo con el valor de tasación del activo en el momento en el que se constituye como garantía.
• Loan to Gross Development Value (LTGDV): compara la financiación con el valor bruto de desarrollo, es decir, el valor que se estima que tendrá el edificio una vez rehabilitado y preparado para su venta o alquiler. Este ratio permite valorar el peso de la deuda respecto al resultado final previsto.

Ninguno de estos indicadores debe interpretarse de manera aislada. Un proyecto puede presentar un LTC elevado y, al mismo tiempo, un LTGDV suficientemente holgado debido al valor que alcanzará el inmueble tras la rehabilitación. Por eso, es necesario estudiar conjuntamente el coste, la garantía, el valor final y el margen estimado.

En PrestaPro, la decisión no depende únicamente del scoring del solicitante, sino que se valoran la garantía aportada y la viabilidad del proyecto, especialmente el margen entre lo que cuesta ejecutar la operación y el valor que tendrá el edificio una vez terminado.

Los porcentajes de LTC, LTV y LTGDV aplicables dependen de las características del proyecto, la ubicación del inmueble, la garantía disponible y la estrategia prevista para devolver la financiación. Se fijan tras el análisis individual de cada caso.

¿Cómo se entregan los fondos durante las obras?

A diferencia de lo que ocurre con una hipoteca, en un préstamo promotor no suele entregarse la totalidad del importe al inicio. En cambio, lo habitual es establecer disposiciones sucesivas que se liberan conforme avanzan las obras y se acredita su grado de ejecución.

Este proceso se articula habitualmente mediante certificaciones de obra. Así, la dirección facultativa acredita el porcentaje ejecutado durante cada periodo y, a partir de esa certificación, se libera el importe correspondiente. De esta forma, el coste financiero acompaña al ritmo real de la rehabilitación, ya que el promotor solo paga intereses por el capital dispuesto y no sobre la totalidad del importe solicitado.

 

El plan de salida determina la financiación: vender o alquilar

Antes de definir las condiciones de la operación, es necesario saber qué ocurrirá con el edificio una vez terminada la rehabilitación. La estrategia elegida influirá en el importe de la financiación, el plazo necesario y la forma prevista para devolver el préstamo.

Aspecto	Rehab to sell	Rehab to rent
Destino del edificio	Venta de las unidades tras la rehabilitación	Conservación del inmueble para alquilarlo
Forma de devolver el préstamo	Ingresos obtenidos con las ventas	Refinanciación a largo plazo una vez estabilizados los alquileres o posterior venta patrimonial
Periodo que debe cubrir la financiación	Ejecución de las obras y comercialización de las unidades	Ejecución de las obras, puesta en alquiler y estabilización del activo
Principales factores de análisis	LTGDV, precio previsto de las unidades y ritmo de venta	Capacidad del inmueble para generar rentas y viabilidad de la futura refinanciación

Rehabilitar el edificio para venderlo por unidades

En una estrategia rehab to sell, la financiación se analiza teniendo en cuenta el LTGDV y el plan de comercialización. El plazo debe cubrir tanto la ejecución de las obras como el periodo previsto para vender las distintas unidades.

La devolución del préstamo se realiza con los ingresos obtenidos mediante esas ventas. Por este motivo, el financiador estudiará el precio previsto de cada unidad, el ritmo de comercialización y la capacidad del proyecto para generar fondos suficientes dentro del plazo acordado.

Una estimación realista de las ventas ayuda a evitar que la financiación venza antes de completar la comercialización del edificio.

Rehabilitar el edificio para destinarlo al alquiler

En cambio, en una estrategia rehab to rent, el promotor conserva el inmueble como activo patrimonial y obtiene ingresos mediante su alquiler. La devolución no depende, por tanto, de la venta de las unidades, sino que normalmente se plantea una refinanciación a largo plazo cuando el edificio ya está rehabilitado y los alquileres se han estabilizado.

La financiación inicial actúa como un puente durante las obras y la puesta en marcha del activo. Una vez que el inmueble genera rentas suficientes, el préstamo puede refinanciarse mediante una hipoteca con un plazo más amplio o cancelarse mediante una posterior venta patrimonial. 

La operación debe contemplar el tiempo necesario para terminar la rehabilitación, encontrar inquilinos y alcanzar el nivel de ocupación previsto.

Un mismo edificio con dos posibles estructuras de financiación

Imaginemos, a modo de ejemplo, un edificio de diez viviendas que necesita una rehabilitación integral. Si el promotor decide venderlas, el préstamo deberá conceder margen para terminar las obras, comercializar las unidades y devolver la financiación a medida que se formalicen las ventas.

Si opta por conservarlas en alquiler, necesitará mantener la financiación durante la rehabilitación y durante el periodo posterior en el que se buscan inquilinos y se estabilizan las rentas. Cuando el edificio alcance el nivel de ocupación previsto, podrá plantearse su refinanciación a largo plazo.

Aunque el inmueble y las obras sean los mismos, la fuente de devolución y los tiempos necesarios cambian por completo. Por eso, el destino final del edificio debe definirse antes de estructurar la financiación.

¿Qué aspectos valoramos en PrestaPro?

En PrestaPro financiamos proyectos de promotores y constructores con tickets comprendidos entre 500.000€ y 50 millones de euros. Cada solicitud se estudia de manera individual para comprobar si la financiación se ajusta a las características y necesidades del proyecto.

En una rehabilitación integral analizamos, en primer lugar, el edificio que se aportará como garantía. También estudiamos la viabilidad de la operación a partir del coste total, el valor que alcanzará el inmueble una vez terminadas las obras y el margen previsto. A ello se suma la solidez del plan de salida, que debe explicar cómo y cuándo se devolverá el préstamo, ya sea mediante la venta de las unidades o a través de la refinanciación del edificio destinado al alquiler.

No exigimos avales personales y nuestra decisión no depende únicamente de tu CIRBE ni de tu scoring crediticio. El criterio determinante es que el proyecto sea viable y disponga de una garantía y una estrategia de devolución adecuadas.

Preguntas frecuentes sobre la financiación para rehabilitar un edificio

¿Puedo financiar la compra del edificio y la rehabilitación en una misma operación?

Sí, es posible plantear una única operación que incluya tanto la adquisición del inmueble como su rehabilitación integral. En este caso, el coste total utilizado para calcular el LTC estará compuesto por el precio de compra, el presupuesto de las obras y los demás gastos asociados que se incluyan en el análisis.

La estructura será diferente si ya eres propietario del edificio, puesto que no necesitarás financiar su adquisición. En ambos casos, se estudiará el conjunto del proyecto para determinar el importe que puede cubrir la financiación y la aportación que deberá realizar el promotor.

¿Qué diferencia hay entre financiar la rehabilitación de un edificio y hacer house flipping?

El house flipping suele consistir en comprar una vivienda, reformarla y venderla en un periodo relativamente breve. En cambio, la rehabilitación de un edificio completo tiene una escala mayor e implica un proyecto promotor con un presupuesto de obra, diferentes fases de ejecución, certificaciones y una estrategia de comercialización o alquiler.

Estas diferencias influyen en el importe, el plazo, las disposiciones y la forma de devolver el préstamo. 

¿Cómo recibiré el dinero durante la obra?

Los fondos destinados a la rehabilitación suelen entregarse mediante disposiciones sucesivas vinculadas al avance de las obras. En cada periodo, la dirección facultativa acredita el porcentaje ejecutado a través de la correspondiente certificación de obra.

Una vez comprobado dicho avance, se libera la cantidad prevista para la siguiente fase. De esta forma, la entrega de los fondos se adapta al desarrollo real del proyecto y los intereses se calculan habitualmente sobre el capital dispuesto, de acuerdo con las condiciones pactadas.

¿Qué es el LTGDV y por qué es importante en una rehabilitación?

El Loan to Gross Development Value (LTGDV) es el ratio que relaciona el importe del préstamo con el valor bruto que se estima que tendrá el edificio una vez rehabilitado y preparado para su venta o alquiler.

Este indicador permite comprobar cuánto representa la deuda respecto al valor final previsto del activo. El financiador lo analiza junto con el LTC, el LTV, la garantía y el margen del proyecto para determinar si la operación resulta viable.

¿Hasta qué porcentaje del coste podéis financiar?

No existe un porcentaje único aplicable a todas las rehabilitaciones. El importe que puede financiarse depende de las características del edificio, el coste total del proyecto, su ubicación, la garantía aportada, el valor estimado tras las obras y el plan previsto para devolver el préstamo.

Los porcentajes de LTC, LTV y LTGDV se establecen después de estudiar individualmente la operación. Por tanto, es necesario analizar la documentación y las cifras del proyecto antes de determinar qué parte del coste podrá cubrirse.

¿Necesito avales personales o una CIRBE limpia?

En PrestaPro no exigimos avales personales y no condicionamos la aprobación a tu scoring crediticio ni a tu situación en la CIRBE. Estos elementos pueden formar parte del análisis, pero no se valoran de manera aislada.

En una rehabilitación integral estudiamos principalmente el edificio aportado como garantía, la diferencia entre el coste y el valor final previsto, y la solidez de la estrategia de devolución. El criterio determinante es la viabilidad del conjunto de la operación.

¿Qué plazo tiene la financiación de una rehabilitación integral?

El plazo se adapta al calendario previsto para ejecutar las obras y a la estrategia elegida para devolver el préstamo. Si el edificio se rehabilita para venderlo por unidades, deberá contemplar también el periodo necesario para completar su comercialización.

Cuando el inmueble vaya a destinarse al alquiler, será necesario tener en cuenta el tiempo requerido para terminar las obras, encontrar inquilinos, estabilizar los ingresos y plantear una refinanciación a largo plazo. El plazo definitivo se establece tras analizar cada proyecto.

¿Sirve tanto si voy a vender por unidades como si voy a alquilar?

Sí, la financiación puede estructurarse para cualquiera de las dos estrategias. En una operación rehab to sell, la devolución se realizará con los ingresos obtenidos mediante las ventas. En cambio, con una estrategia rehab to rent, la financiación actuará como un puente hasta que el inmueble genere rentas estables y pueda refinanciarse a largo plazo. 

El importe, las disposiciones y el vencimiento deberán adaptarse desde el principio al destino elegido.

¿Qué documentación necesitáis para analizar el proyecto?

Para estudiar la operación, necesitamos conocer la situación del edificio, el proyecto y el presupuesto de rehabilitación, el coste total previsto y el valor que alcanzará el inmueble una vez terminadas las obras.

También será necesario explicar el plan de salida, indicando si las unidades se venderán o si el edificio se conservará para alquilarlo. La documentación concreta dependerá de las características y del estado de desarrollo de cada proyecto.

¿Financiáis rehabilitaciones fuera de las grandes ciudades?

Sí, estudiamos proyectos de promotores situados en diferentes ubicaciones. La localización del edificio es uno de los elementos que se tienen en cuenta, pero no determina por sí sola la aprobación o el rechazo de la operación.

También se valoran la garantía, el coste de la rehabilitación, el valor final previsto y la solidez del plan de salida. Por este motivo, cada proyecto debe analizarse individualmente para comprobar su viabilidad.

Pon números a la rehabilitación de tu edificio

Cada proyecto presenta unos costes, unos plazos y una estrategia de salida diferentes. Por eso, antes de definir el importe y las condiciones del préstamo, es necesario analizar su viabilidad y diseñar una financiación que se adapte al desarrollo de las obras. Una estructura adecuada ayuda a mantener el control del proyecto y evita que una falta de liquidez o un vencimiento mal calculado pongan en riesgo la operación.

En caso de que ya tengas localizado el edificio y dispongas de una estimación inicial de la inversión, podemos estudiar qué ratios encajan, cómo organizar las disposiciones y de qué manera se devolverá el préstamo según tu intención de vender o alquilar. Cuéntanos tu proyecto y recibirás un análisis de viabilidad en 48 horas.