Loan to Value (LTV): ¿qué es y cómo se calcula?

Al plantearse la compra de una vivienda o la financiación de un proyecto inmobiliario, suele surgir una pregunta importante: ¿qué parte del coste será financiada por la entidad y cuánto tendré que aportar yo? El Loan to Value (LTV) es el indicador que responde a esta cuestión, reflejando la relación entre el préstamo y el valor del bien.

De hecho, conocer el LTV permite al comprador o al promotor planificar su inversión, evaluar los riesgos y comparar ofertas de financiación de manera objetiva. Por eso, en este post vamos a contarte todo lo que necesitas saber sobre este indicador financiero, además de compararlo con otro que también se utiliza ampliamente en la financiación inmobiliaria: el Loan to Cost.

Además, para que puedas evaluar la viabilidad de tu operación, en PrestaPro ponemos a tu disposición nuestro simulador de préstamo promotor, con el que podrás obtener de forma inmediata una visión global sobre la rentabilidad y los costes de tu promoción.

¿Qué es el LTV?

El Loan to Value, o relación préstamo-valor, es un indicador financiero que mide la relación entre el importe de un préstamo y el valor de la garantía que lo respalda, normalmente un inmueble. Se expresa en forma de porcentaje y refleja qué parte del valor de la propiedad está cubierta por el préstamo y cuánto debe aportar el cliente con sus propios recursos.

Así, el ratio de LTV mide el riesgo que asume el prestamista, de manera que cuanto más alto es este indicador, mayor es el riesgo que conlleva, dado que el préstamo representa una mayor proporción del valor del bien. Por ejemplo, un LTV del 80% indica que el préstamo cubre este porcentaje del valor de la propiedad, mientras que el cliente deberá aportar el 20% restante como entrada.

¿Por qué es importante el ratio Loan to Value?

Ahora que ya sabes qué es el Loan to Value, vamos a contarte las razones por las que es relevante conocerlo antes de solicitar un préstamo:

• Evalúa el riesgo del préstamo: un LTV alto indica que el préstamo cubre gran parte del valor del bien, lo que aumenta la pérdida para la entidad en caso de impago.
• Condiciona la aprobación: los bancos y entidades financieras utilizan este indicador para determinar si el préstamo puede concederse o si, por el contrario, resulta demasiado arriesgado.
• Afecta a las condiciones: cuanto menor es el LTV, más favorables suelen ser las condiciones del préstamo, incluyendo tipos de interés más bajos y menos productos adicionales.
• Permite comparar la financiación: el cliente puede analizar diferentes préstamos y valorar el LTV exigido en cada uno de ellos para tomar la mejor decisión.
• Mejora la planificación financiera: conocer el Loan to Value ayuda al comprador a saber cuánto debe aportar de su propio capital y cómo afectará la inversión a su estabilidad económica.
• Protege el valor del activo: garantiza que, en caso de impago, la propiedad cubra de forma total o parcial la deuda pendiente.

¿Cómo se calcula el Loan to Value?

La fórmula del Loan to Value es muy sencilla y permite calcular esta métrica de forma rápida:

LTV = (Importe del préstamo / Valor del bien) x 100

Así, para hacer el cálculo paso a paso deberás seguir estos pasos:

1. Determina el importe del préstamo: es decir, el dinero que la entidad te va a prestar para financiar la adquisición de un inmueble, la construcción de un proyecto o la inversión en un activo.
2. Obtén el valor del bien o el proyecto: cuando el LTV se utiliza para valorar una hipoteca, el valor del bien se corresponderá con el valor de tasación, mientras que en el caso de la promoción inmobiliaria se usa la tasación futura del proyecto una vez terminado.
3. Aplica la fórmula: divide el importe del préstamo entre el valor del bien o proyecto y multiplica el resultado por 100 para obtener un porcentaje.
4. Interpreta el resultado: un LTV alto indica que la mayor parte del valor está financiada por el préstamo, lo que puede implicar condiciones más estrictas y mayores costes. En cambio, un LTV bajo significa que invertirás más dinero propio y, normalmente, obtendrás mejores condiciones de financiación.

Ejemplo práctico

Para entender mejor qué significa Loan to Value y cómo se calcula, vamos a verlo con un sencillo ejemplo. 

Imaginemos que quieres comprar una vivienda valorada en 200.000€ y vas a solicitar una hipoteca de 160.000€. Para calcular el LTV, lo haríamos así:

LTV = (160.000 / 200.000) x 100 = 80%

Por tanto, el 80% del valor de la vivienda estará financiado por el préstamo, mientras que el 20% restante deberás aportarlo como entrada con tu propio capital. 

Este ejemplo también puede aplicarse a un promotor inmobiliario. Pongamos que la entidad financiera concede un préstamo de 300.000€ y el valor de tasación futura del proyecto se estima en 500.000€. En este caso:

LTV = (300.000 / 500.000) x 100 = 60%

Aquí, el LTV sería del 60%, indicando qué parte del valor del proyecto está financiada y cuánto aporta el promotor con sus propios recursos.

¿Cuándo se utiliza el LTV?

Este indicador financiero es ampliamente utilizado en aquellos préstamos respaldados por un activo, ya sea una vivienda, un local comercial, un inmueble en construcción o un proyecto de promoción inmobiliaria. Y es que su función es mostrar qué porcentaje del valor del activo se financia mediante el préstamo y cuánto aporta el cliente con su propio capital.

Dos de los instrumentos financieros en los que se emplea el LTV con mayor frecuencia son las hipotecas y los préstamos promotor. Veámoslo con mayor profundidad.

LTV en la hipoteca

El LTV en las hipotecas se calcula comparando la cuantía del préstamo con el valor de tasación de la vivienda, permitiendo averiguar si las condiciones ofrecidas por el banco se ajustan al mercado.

Lo más habitual es que los bancos concedan hipotecas con un máximo del 80% de LTV, mientras que el 20% restante es lo que debe aportar el comprador como entrada. En algunos casos, sobre todo si tus condiciones económicas son muy buenas, este porcentaje puede aumentar. Asimismo, algunas entidades ofrecen hipotecas al 90% o incluso al 100%, pero los requisitos y condiciones suelen ser estrictos, por lo que no son fáciles de encontrar.

Si tienes una buena situación financiera, puede que te convenga proponer un LTV más bajo, de forma que aportes más capital propio pero reduzcas el importe del préstamo y, por tanto, la cuota a pagar. Además, en general, cuanto más bajo sea el LTV, mejores condiciones se pueden obtener.

LTV en un préstamo promotor

En el caso de un préstamo promotor, el Loan to Value se calcula sobre el valor de tasación estimado del proyecto o inmueble en construcción, indicando igualmente qué parte financia el banco y cuánto deberá aportarse como equity. 

En la práctica, los valores típicos del sector suelen rondar el 60%, una cifra que permite financiar la mayoría del proyecto y mantener un buen equilibrio entre la inversión propia y la deuda contraída. Como siempre, si tienes capacidad de asumir un LTV más bajo, es posible que puedas negociar una mejora en las condiciones con la entidad financiera.

De hecho, en el contexto de la inversión inmobiliaria conocer el LTV es todavía más importante que en otros casos, ya que permite anticipar el impacto financiero del préstamo, gestionar los posibles riesgos y estructurar la financiación de forma estratégica.

Loan to Value vs Loan to Cost: ¿cuál es la diferencia?

Otra métrica muy utilizada en la financiación inmobiliaria es el Loan to Cost (LTC), que no se debe confundir con la anterior. Aunque ambos indicadores son importantes en este contexto, miden aspectos diferentes.

Como ya hemos visto, el Loan to Value compara el importe del préstamo con el valor de tasación del activo, ya sea actual o futuro. Sin embargo, el Loan to Cost analiza la relación entre el préstamo y el coste total del proyecto, incluyendo la adquisición del terreno, los costes de construcción, los impuestos y otros gastos asociados. 

Por eso, el LTC se utiliza principalmente en proyectos de promoción inmobiliaria, dado que se trata de un indicador muy útil para evaluar la inversión necesaria, planificar la financiación y determinar la proporción de capital propio frente al préstamo.

Así, la fórmula del LTC es la siguiente:

LTC =  (Importe del préstamo / Coste total del proyecto) x 100

Supongamos que un promotor está desarrollando un proyecto cuyo coste total estimado es de 600.000€, mientras que el importe del préstamo solicitado asciende a 420.000€. Si aplicamos la fórmula:

LTC =  (420.000 / 600.000) x 100 = 70%

En el caso de trabajar con entidades de financiación alternativa, como PrestaPro, el LTC suele ser más alto que el LTV, hasta de un 80%, dado que valoramos la viabilidad total del proyecto.

¿Cómo reducir tu Loan to Value?

Si quieres mejorar las condiciones de un préstamo y disminuir la dependencia de capital ajeno, puedes aplicar las siguientes estrategias para que tu LTV sea más bajo:

• Aportar una entrada mayor: cuanto más dinero propio pongas al inicio, menor será la proporción financiada por el préstamo, lo que reducirá de forma directa el Loan to Value.
• Buscar propiedades más económicas: optar por inmuebles cuyo valor se ajuste a tu presupuesto permite mantener el LTV bajo sin necesidad de aumentar el capital propio de forma excesiva.
• Incrementar el valor de la garantía: en algunos casos, se puede mejorar la tasación del inmueble mediante reformas o certificaciones que aumenten su valor, reduciendo el LTV al mantener el mismo importe de préstamo.
• Negociar el precio de la propiedad: hacer una contraoferta inmobiliaria y conseguir un precio de compra más bajo disminuye automáticamente la proporción financiada del préstamo.
• Amortizar otros préstamos o deudas: reducir la carga financiera global puede hacer que la entidad te ofrezca un préstamo con menor LTV, al demostrar una mayor solvencia y capacidad de pago.
• Planificar la financiación por etapas: en proyectos de promoción inmobiliaria, distribuir la financiación en fases según la evolución de la obra puede ayudar a mantener un LTV controlado en cada una de ellas, reduciendo los riesgos y costes asociados.