Préstamo promotor para flex living y coliving: ¿cómo se estructura la deuda?

Los proyectos de flex living y coliving han ganado protagonismo dentro del mercado inmobiliario por su capacidad para responder a nuevas formas de demanda residencial, desarrollando activos orientados a alquiler flexible, estancias medias o modelos residenciales con servicios compartidos.

Sin embargo, desde un punto de vista financiero, no se analizan de la misma forma que una promoción residencial tradicional. En este tipo de proyectos, la financiación depende –además del coste del suelo y de la obra– del modelo de explotación, la ocupación prevista, el peso del Capex y el Opex, el tipo de suelo y la estrategia de salida de la deuda.

Por eso, estructurar correctamente el préstamo promotor en estos modelos es imprescindible para ajustar el apalancamiento, controlar el riesgo y facilitar la viabilidad financiera del proyecto.

¿Por qué los proyectos de coliving y flex living no se financian igual que una promoción tradicional?

Antes de profundizar en la financiación de estos modelos, veamos brevemente en qué se diferencian:

• El flex living o alquiler flexible es un modelo residencial que permite estancias desde unas semanas hasta varios meses, sin necesidad de firmar un contrato de larga duración ni pagar una fianza elevada.
• El coliving se basa en combinar habitaciones privadas con zonas comunes y servicios compartidos.

Por tanto, ambos son modelos distintos a una promoción residencial tradicional, donde el objetivo es construir viviendas para venderlas unidad a unidad y cancelar la deuda con dichas ventas. En el flex living y el coliving, el activo se concibe para ser explotado, total o parcialmente, mediante ingresos recurrentes, compartiendo la lógica de los modelos Build to Rent, pero con mayor peso de la flexibilidad, los servicios y la gestión operativa.

De esta forma, además de analizar el coste del suelo y las obras, también hay que valorar la capacidad del activo para generar ingresos estables, alcanzar una ocupación suficiente y sostener sus costes operativos. Los factores más importantes que deben analizarse son:

Preventas frente a ingresos recurrentes

En una promoción residencial tradicional, especialmente cuando se financia con la banca, las preventas suelen ser un elemento determinante para obtener la financiación. Cabe señalar que en el caso de la financiación alternativa pueden estructurarse préstamos promotor sin preventas, siempre que exista una garantía suficiente, un proyecto viable y una estrategia clara de repago. 

En modelos de alquiler flexible y coliving, el análisis se centra en la capacidad del activo para generar ingresos periódicos. Por eso, la entidad financiera valorará la ocupación prevista, las tarifas medias, la rotación, la demanda de la zona y el plazo necesario para alcanzar la estabilización.

Riesgo inmobiliario y operativo

En una promoción residencial destinada a la venta, el riesgo se concentra principalmente en la ejecución de la obra, el coste de construcción, los plazos y la comercialización. En cambio, en el flex living y el coliving se añade un componente operativo significativo.

Y es que la entidad no solo analiza si el activo puede construirse o rehabilitarse, sino si podrá gestionarse de forma rentable. Por eso, se valoran factores como el operador, el modelo de gestión, el Opex previsto, los servicios incluidos, el mantenimiento, la captación de usuarios y la capacidad de mantener una ocupación suficiente sin deteriorar el margen operativo.

Salida de la deuda

La estrategia de salida de la deuda también varía respecto a un préstamo promotor tradicional, donde el repago suele proceder de la entrega de las viviendas vendidas. En el flex living y el coliving, la deuda puede cancelarse mediante la venta del activo completo a un inversor, una refinanciación tras la estabilización o la explotación continuada del inmueble.

Por eso, la estructura financiera debe contemplar desde un principio cómo se devolverá la deuda una vez finalizada la fase promotora.

¿Cómo se estructura la deuda en proyectos de flex living y coliving?

Dadas las características de este tipo de inversión inmobiliaria, a la hora de estructurar la financiación hay que prever cómo evolucionará el activo hasta que empiece a generar ingresos de forma estable. 

En este sentido, el préstamo puede combinar distintas capas de financiación para adaptarse a cada una de las fases del activo, incluyendo la adquisición, el desarrollo, la puesta en marcha y la estabilización.

Deuda para suelo o adquisición del activo

La primera fase suele estar vinculada a la compra del suelo, de un edificio existente o del activo que va a transformarse en flex living o coliving. En este momento, la entidad financiera analiza la ubicación, el uso urbanístico, la situación registral, la licencia prevista, el valor de la garantía y la aportación de fondos propios del promotor.

Cuando el proyecto aún no tiene licencia o requiere un cambio de uso, la banca tradicional suele ser más restrictiva, ya que suele exigir un mayor grado de avance urbanístico antes de financiar. En cambio, la financiación alternativa puede ofrecer estructuras más flexibles, siempre que exista una garantía sólida, una viabilidad urbanística razonable y una estrategia clara para pasar de la adquisición del activo a la fase de desarrollo. 

Deuda de construcción o rehabilitación

Una vez adquirido el terreno o el inmueble, es necesario financiar la construcción, rehabilitación o adecuación del mismo al modelo de explotación previsto. Normalmente, las disposiciones de fondos se liberan conforme avanza el proyecto, a medida que se entregan las certificaciones técnicas.

En el caso de los modelos de alquiler flexible, el presupuesto para esta fase debe contemplar la inversión necesaria en instalaciones, zonas comunes, mobiliario, equipamiento, eficiencia energética y otros elementos necesarios para la explotación posterior del activo.

Refinanciación tras la estabilización

Cuando el activo está construido y comienza a operar, es posible plantear una refinanciación de la deuda promotora. Esta opción cobra sentido cuando el inmueble ya genera ingresos recurrentes y ha alcanzado una ocupación suficiente, porque el riesgo del proyecto cambia. 

En este momento, deja de ser un activo en desarrollo y pasa a ser un activo en explotación. Por eso, la refinanciación puede permitir mejorar las condiciones del préstamo, ampliar el plazo, reducir la presión financiera o configurar una estructura más adaptada a la nueva situación del inmueble.

Capex y Opex en modelos híbridos de Build to Rent, flex living y coliving

En este tipo de modelos de construcción orientada al alquiler, la estructura financiera debe diferenciar correctamente entre Capex y Opex. Mientras que el Capex recoge la inversión necesaria para desarrollar o transformar el activo, el Opex incluye los gastos recurrentes asociados a su explotación.

Esta distinción es especialmente importante porque, en este tipo de proyectos, los costes no solo incluyen la ejecución de las obras. Para que el inmueble pueda cumplir su objetivo, normalmente es necesario invertir en equipamiento, zonas comunes y servicios vinculados a la experiencia del usuario. Además, una vez en funcionamiento, el activo genera gastos continuados de gestión, mantenimiento, suministros, comercialización y rotación.

Por eso, al plantear la estructura de deuda debe tenerse en cuenta tanto la inversión inicial como la capacidad futura del activo para soportar sus costes operativos sin comprometer el margen ni la capacidad de repago.

Partida	Tipo de coste	Ejemplos	Impacto en la financiación
Suelo o adquisición del activo	Capex	Compra de suelo, edificio existente o activo para reconvertir	Condiciona el importe inicial de financiación y el valor de la garantía
Construcción o rehabilitación	Capex	Obra, instalaciones, licencias y adecuación del inmueble	Determina las necesidades de financiación durante la fase de desarrollo
Mobiliario y equipamiento	Capex	Muebles, electrodomésticos, menaje y tecnología de acceso	Incrementa la inversión inicial necesaria para poner el activo en explotación
Zonas comunes y servicios	Capex	Coworking, cocinas compartidas, lavandería, gimnasio o zonas sociales	Influye en el posicionamiento del activo en el mercado y en su capacidad para generar ingresos
Gestión operativa del activo	Opex	Empresa gestora, software de gestión y atención al usuario	Reduce el margen operativo disponible para atender la deuda
Mantenimiento y suministros	Opex	Limpieza, reparaciones, electricidad, agua y climatización	Afecta a la rentabilidad real del proyecto
Comercialización y rotación	Opex	Marketing, captación de usuarios y periodos de vacancia	Incide en la ocupación, los ingresos recurrentes y la estabilización del activo

Diferencias entre financiar suelo residencial y terciario

Otro aspecto a tener en cuenta antes de estructurar un préstamo promotor para coliving o flex living es la naturaleza urbanística del suelo, ya que afecta al uso permitido, la obtención de licencias, la valoración del activo, el porcentaje financiable y la estrategia de salida.

• Suelo residencial: suele encajar mejor cuando el proyecto se plantea como alquiler a largo plazo o media estancia, o alojamiento residencial compartido, pero sin que la explotación sobrepase el uso residencial permitido. Si el modelo incorpora demasiada rotación, estancias muy cortas, servicios intensivos o una operativa similar a la hotelera, puede aumentar el riesgo urbanístico. Por eso, el financiador analizará si la forma de explotación prevista es compatible con la normativa aplicable. 
• Suelo terciario: puede resultar más adecuado para modelos con mayor carga de servicios, estancias flexibles, gestión centralizada o una operativa más próxima al alojamiento temporal. Sin embargo, no todo suelo terciario permite cualquier modelo de explotación, por lo que hay que comprobar que el uso previsto encaja con la licencia y que el activo tendrá una salida clara, ya sea mediante explotación, refinanciación o venta a un inversor especializado.

Por eso, lo más importante antes de estructurar la deuda es confirmar que el modelo encaja con el suelo disponible y con el planeamiento urbanístico aplicable, tomando como referencia la Ley de Suelo y la regulación autonómica o municipal correspondiente. Cuando el proyecto se apoya en estancias flexibles o de temporada, también puede ser necesario revisar el régimen contractual aplicable conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué analiza el financiador antes de conceder el préstamo?

En una promoción destinada a coliving o flex living, la entidad financiera analizará el valor del activo, la viabilidad del proyecto y su estrategia de salida antes de conceder la financiación. En una estructura de deuda alternativa, como la que ofrecemos en PrestaPro, tienen especial importancia los siguientes factores:

• Garantía hipotecaria: la operación se respalda mediante una garantía sobre el activo, sin necesidad de basar la financiación en avales personales del promotor.
• Loan to Value (LTV) del proyecto: la relación entre el importe solicitado y el valor del activo aportado como garantía. Este ratio permite dimensionar la financiación y comprobar si el préstamo está equilibrado respecto al valor del suelo, edificio o activo terminado. 
• Viabilidad técnica y urbanística: se analiza si el proyecto puede ejecutarse conforme al uso previsto, la licencia, el presupuesto, los plazos de obra y la adecuación del inmueble al modelo de flex living o coliving.
• Aportación del promotor: aunque el análisis se centre en el activo y el LTV, también se valora el equity aportado por el promotor, porque ayuda a equilibrar la estructura financiera.
• Modelo de explotación: ocupación prevista, tarifas, Opex, gestión operativa, servicios incluidos y plazo necesario para estabilizar el activo.
• Estrategia de salida: devolución mediante venta del activo, refinanciación posterior o explotación continuada una vez alcanzada la estabilización.

Preguntas frecuentes sobre financiación de flex living y coliving

¿Qué cambia en el préstamo promotor cuando el proyecto es de flex living o coliving?

Cambia, principalmente, la forma de analizar el riesgo. Además del suelo, la obra y la garantía hipotecaria, se valora cómo funcionará el activo una vez terminado, teniendo en cuenta la ocupación prevista, los ingresos recurrentes, los costes operativos, el modelo de gestión y la estrategia de salida de la deuda.

¿Cómo afecta el modelo de ingresos flexibles al importe financiable?

Al depender de estancias flexibles, tarifas variables y una mayor rotación, la entidad financiera debe valorar si los ingresos previstos son suficientes para cubrir la deuda. Cuanto más sólido sea el modelo de explotación y mayor sea la demanda, más fácil será justificar el importe solicitado frente al valor del activo.

¿Puede estructurarse el préstamo promotor con una fase de refinanciación posterior?

Sí. En estos proyectos puede plantearse una primera financiación para la adquisición, obra o rehabilitación, y una refinanciación posterior cuando el activo ya esté operativo. Esta segunda fase permite adaptar la deuda a un inmueble que ya genera ingresos y ha reducido parte del riesgo inicial.

¿Cómo influye contar con una empresa gestora en la estructura del préstamo?

Trabajar con una empresa especializada en la gestión de proyectos de alquiler flexible puede reforzar la viabilidad del proyecto, dado que aporta experiencia y profesionalidad en la administración. Aunque no sustituye la necesidad de analizar la garantía hipotecaria y el LTV, puede reducir la incertidumbre sobre la explotación futura del activo.

¿Qué ocurre si el Opex real supera el previsto en el modelo financiero?

Si los gastos operativos superan lo previsto, el margen del activo se reduce y puede verse afectada su capacidad para atender la deuda. Por eso, en este tipo de proyectos conviene estimar el Opex con prudencia, dejando margen para posibles desviaciones en la fase de explotación.