Cuando quieres poner una propiedad en alquiler o a la venta en el mercado inmobiliario tienes dos opciones para hacerlo: gestionarlo tú mismo o dejar el trabajo en manos de una agencia inmobiliaria.
Muchas de las personas que dudan entre gestionar el alquiler o venta de una propiedad a través de una agencia inmobiliaria es en la mayoría de los casos por causa de las comisiones inmobiliarias: dudas sobre las cantidades, cuándo y cuánto nos van a cobrar, qué conceptos y tareas están incluidos en las comisiones y qué no…
En este post vamos a resolver todas las dudas en relación a las comisiones inmobiliarias y cuánto ganan las agencias inmobiliarias.
Qué comisiones deberemos pagar a la inmobiliaria por gestionar la venta o alquiler de nuestra propiedad
Las comisiones inmobiliarias no están reguladas por ninguna ley ni normativa, y actualmente se deja que sea la propia oferta y demanda de servicios inmobiliarios la que regule el precio de dichos servicios y comisiones.
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Lo más común para la mayoría de grandes ciudades en España es que la comisión inmobiliaria esté entre el 2% y el 10% del total de la operación.
También hay agencias inmobiliarias, sobre todo agencias 100% digitales, que cobran un importe fijo por la gestión de la venta.
Dichos importes pueden variar entre los 1.000€ y los 5.000€ dependiendo de multitud de factores: precio de la vivienda, zona, servicios que contratamos a la agencia digital (sesión de fotografías, promoción destacada de nuestro anuncio…).
No obstante, la mayoría de agencias inmobiliarias con oficinas a pie de calle siguen trabajando con una base muy alta de comisión a porcentaje.
Pero ¿por qué razones puede variar la comisión que pagarás a la inmobiliaria? ¿Qué factores influyen en dicha comisión?
Razones por las que varía la comisión que cobra una inmobiliaria
Las comisiones que puede cobrar una agencia inmobiliaria pueden variar por varios factores, siendo los más comunes los siguientes:
- Zona del inmueble. En una zona de alto interés donde el inmueble puede ser vendido o alquilado rápido la comisión puede ser menor. La razón es que la inmobiliaria tendrá menos trabajo para colocar la vivienda a la venta o alquiler.
- Valor del inmueble. En inmuebles de alto valor la comisión puede ser menor en porcentaje, ya que se obtiene más comisión al cerrar una operación con este tipo de viviendas. Aunque la inmobiliaria quizás no baje la comisión por sí misma, puedes negociar con ellos una rebaja si dispones de un inmueble valorado por encima de la media.
- Tipo de cliente. Por ejemplo si eres un cliente recurrente de la agencia inmobiliaria puede que dicha agencia esté más dispuesta a rebajar sus honorarios. Esto sólo ocurriría en el caso de que dispusieras de varios inmuebles y pudieras negociar las comisiones en conjunto.
- Exclusividad o no. Si la agencia trabaja en exclusividad (es decir, sólo puedes vender la casa con ellos) la comisión será seguramente menor.
Quién paga las comisiones inmobiliarias, comprador o vendedor
Como hemos dicho, en España no hay una normativa que regule quién ni cuánto se paga en concepto de comisión por servicios inmobiliarios, lo que hace que puede ser que la pague el vendedor, el comprador, o que la agencia inmobiliaria la reparta entre ambos.
Comisiones por alquileres
En ciudades de alta demanda de vivienda, como pueden ser Madrid y Barcelona, es habitual que el inquilino o comprador tenga que hacerse cargo de las comisiones, es decir, que se le carguen a él/ella.
En otros territorios con menos demanda de vivienda será el propietario del inmueble quién tenga que asumir dichas comisiones y también hay zonas donde las comisiones están repartidas entre comprador/vendedor o arrendador/inquilino.
Cuánto puede ganar una agencia en comisiones
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Imaginemos que una agencia inmobiliaria tiene una comisión por venta del 10%, sin importar si cobra dicha comisión al vendedor, al comprador o lo reparte entre ambas partes.
Por una venta de un inmueble de 150.000€ estaría embolsando 15.000€ de comisión. Si realiza 3 ventas al mes son 45.000€ de comisión que ganaría.
Si además le sumamos las comisiones que puede generar dicha agencia por gestionar contratos de alquiler el beneficio puede ser mayor.
En otro escenario donde la comisión fuese del 5% pero los precios de las viviendas vendidas fuesen de 200.000€ cada una la agencia ingresaría 10.000€ por venta, es decir, 30.000€ por tres viviendas vendidas.
¿Quieres ser agente inmobiliario?
Cómo saber las comisiones que cobra una inmobiliaria
Dado que como hemos dicho no hay un marco legal que regule qué comisiones puede cobrarte una agencia inmobiliaria por sus servicios de intermediación, deberás preguntar directamente.
Nosotros te recomendamos que preguntes directamente y sin miedo, los agentes inmobiliarios están habituados a la venta y la negociación, así que no se sentirán incómodos por hablar de sus honorarios y/o negociarlos contigo.
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¿Se pueden negociar dichas comisiones?
Las agencias inmobiliarias tienen perfil 100% comercial, por lo que puedes soltar sin tapujos tu intención de negociar con ellas el porcentaje de comisión que te van a cobrar por sus servicios.
Si la vivienda que quieres vender se encuentra en una zona con alta demanda (y ellos perciben que la venta será muy fácil) entonces puede ser que estén dispuestos a bajar sus honorarios.
En general, las ocasiones en las que te interesa negociar a la baja las comisiones (porque tienes números de que la agencia lo acepte) son:
- Cuando la vivienda se encuentra en una zona de alta demanda. Si la vivienda se encuentra en una zona o ciudad donde es potencialmente fácil de sacar una venta (y por tanto la agencia tendrá menos trabajo) puedes negociar
- Cuando la inmobiliaria trabaja con exclusividad. Si la agencia trabaja únicamente con exclusividad (debes vender el inmueble con ellos sí o sí) entonces puedes negociar que la comisión sea más baja.
- Cuando después de un tiempo sin vender, el comercial sugiere rebajar el precio de venta. Puedes usar el argumento de «voy a sacar menos por la venta, entonces es lógico que tu saques menos comisión también».
Cuándo tendrás que pagar la comisión por los servicios inmobiliarios
Dependiendo de la agencia inmobiliaria con la que trabajes, el pago se realizará en diferentes momentos:
- En algunos casos el cobro de la comisión se te descontará del total de la venta una vez cerrada la operación.
- Otras agencias pueden pedir un importe fijo de entrada a fondo perdido, por ejemplo 1.000€, que luego se descontará de la comisión que acabes pagando al final del proceso si la venta se cierra (y sino puede ser que pierdas ese importe).
- En otros casos deberás abonar una parte una vez firmado el contrato de arras y otra parte una vez se te ingrese el dinero por la venta en tu cuenta corriente.
Todo dependerá de la agencia con la que trabajes y su política de cobros que tenga. Elegir un tipo u otro de forma de trabajar es decisión total del propietario de la vivienda en cuestión, así que eres libre de cambiar de agencia inmobiliaria si su política de cobros no te convence.
Ventajas de contar con una agencia para los trámites inmobiliarios
Las comisiones anteriores pueden parecer muchas y muy elevadas, pero la ventaja de contar con una agencia para nuestras gestiones inmobiliarias es que serán ellos quienes se encarguen de absolutamente todo:
- Resolución de incidencias o dudas de los compradores/inquilinos. La agencia se encargará de resolver todas las dudas que pueda tener el comprador o inquilino de tu vivienda. De este modo podrás despreocuparte de gestionarlo tú mismo, recibir llamadas a tu teléfono etcétera.
- Valoración de la vivienda. La agencia inmobiliaria se encargará de valorar la vivienda para escoger el precio de venta y publicarlo en los diferentes portales a los que tiene acceso.
- Redacción de contratos. La redacción del contrato es especialmente importante para que todo lo relativo a la vivienda quede por escrito y de esta forma se puedan gestionar mejor futuras incidencias o conflictos entre las partes firmantes.
- Gestión de tasas e impuestos. Obviamente será el propietario quién tenga que asumir el pago de los impuestos y tasas relativos a su vivienda, pero la gestión de toda esta operativa la hará la agencia inmobiliaria con la que trabajemos.
- Parte de márketing y publicidad. Publicitar el inmueble en los diferentes portales inmobiliarios, así como la gestión de las sesiones fotográficas, redacción de los textos descriptivos… todo este trabajo estará a cargo de la agencia sin que tengamos que preocuparnos de nada
- Gestión de ofertas. Recibir y atender llamadas sobre un inmueble que tenemos a la venta puede ser algo tedioso. Por eso puede ser muy interesante poder delegar toda esta parte a la agencia inmobiliaria, que será la que gestionará el contacto con los diferentes clientes potenciales.
- Maximizar el precio de venta. La agencia siempre intentará conseguir el mejor precio de venta o alquiler posible, dado que de ello deriva la comisión que pueda conseguir. Además, los agentes inmobiliarios son normalmente profesionales enfocados a la venta, que no se intimidan a la hora de negociar.
- Gestión de las visitas a la propiedad. Gestionar visitas en tu agenda para enseñar ese piso o casa que quieres vender puede ser un auténtico dolor de cabeza. No obstante, una agencia inmobiliaria será la que se encargará de realizar estos trámites por nosotros.
- Gestión de toda la parte legal de las operaciones. Vender un inmueble implica acudir a ciertos organismos públicos para asegurarnos que la operación es 100% legal: las visitas al ayuntamiento de la ciudad donde esté el inmueble, al catastro y al registro de la propiedad son obligatorias, además de visitas al notario y quizás alguna que otra dependiendo de las condiciones bajo las que se venda el inmueble. Una agencia inmobiliaria se encargará de realizar estos trámites por nosotros.
Como ves, la comisión que pagas a una inmobiliaria puede ser alta, pero la ventaja es poder despreocuparse de todo. Por esa razón es por la que aproximadamente 7 de cada 10 vendedores de inmuebles gestionan las operaciones a través de un profesional inmobiliario.