Un promotor inmobiliario es una persona física o jurídica (profesional o empresa) que, de forma colectiva o individual, promueve la construcción de viviendas y edificios para su posterior venta.
Este promotor es el encargado de impulsar, programar y financiar una promoción inmobiliaria, además de llevar a cabo el control de los trabajos mediante recursos propios o ajenos.
A dichos trabajos el promotor le aplica el lógico margen que hace que su trabajo salga a cuenta.
Pero, ¿de qué margen estamos hablando?
¿Cuál es el beneficio que puede conseguir un promotor inmobiliario con cada promoción que consigue vender?
De media el margen de beneficio de un promotor inmobiliario se encuentra entre el 15% y el 30%, pero la cifra exacta depende de varios factores.
En este artículo te contamos todos los secretos.
El sector inmobiliario: estado actual
El sector inmobiliario está en pleno auge estos últimos años. Bien es cierto que ha padecido un pequeño receso marcado por la pandemia mundial y la anterior crisis inmobiliaria, pero todo apunta a que no tardará nada en recuperarse y seguir creciendo. La estabilidad de la que goza el sector inmobiliario se debe principalmente a tres razones principales:
- La alta rentabilidad que ofrece el sector
- El tratarse de un bien básico o con demanda estable
- Nuevas fórmulas de financiación para acceder a la promoción inmobiliaria
Estas tres razones hacen que el sector inmobiliario sea un sector que, por poco que sea, siempre disfruta de un mínimo de demanda: las personas necesitan un lugar donde vivir y las empresas necesitan edificios e infraestructuras donde desarrollar su actividad.
Factores que influyen en el margen del promotor
No obstante, el margen de los promotores ha variado mucho a lo largo de los años y se mueve siguiendo el estado de la economía en general, y depende principalmente de los siguientes factores:
- El precio del suelo/terrenos
- La demanda de vivienda
- La normativa de construcción
- El tipo de promoción a construir
- El tamaño de la promoción
Los años de auge de la construcción: años 70-90
Durante los años 70-90 el precio de las promociones inmobiliarias estaba muy ligado al precio del suelo en sí. Con unas economías y población en pleno crecimiento, unas normativas de construcción todavía poco desarrolladas y una amplia disponibilidad de materiales y mano de obra, los márgenes de los promotores sólo se veían limitados por el precio del suelo donde debían levantar la promoción.
El suelo era en esos momentos la materia prima más cara dentro de todo el conjunto de inputs que se necesitan para poder construir y vender una promoción inmobiliaria, y todavía hoy sigue siendo una parte muy importante del desembolso que tiene que efectuar el promotor (y que luego tiene que pagar el cliente).
En esa época era bastante común que la compra del suelo la financiase la propia entidad bancaria con la que trabajase el promotor, por lo que gran parte del coste de la promoción, además del propio suelo, también eran costes financieros.
Estabilización y crisis: del 2000 hacia la actualidad
Sin embargo, a partir de los años 2000, la banca dejó de financiar la compra del suelo para promociones inmobiliarias, y las promotoras, al crecer en tamaño y alcance, empezaron a financiar la compra del suelo para sus promociones ellas mismas mediante fondos propios.
De este modo el coste y margen de una promoción inmobiliaria era más positivo para aquellas empresas de mediano/gran tamaño, que disponían de capital propio para financiar la compra del suelo necesario para llevar a cabo la promoción. A partir de este momento fue cuando se empezaron a diseñar los dos métodos para determinar el precio y margen que podía ofrecer una promoción.
Cómo se determina el precio (y margen) de una promoción
La mayoría de promotores el precio y margen que pueden obtener con una promoción inmobiliaria de dos formas:
- fijando el precio en base a la demanda y el precio del suelo donde se levantará la promoción
- fijando el precio en base a los precios en la zona de construcción de la promoción
El primer supuesto se aplica en el caso de que el mercado se encuentre en un momento de alta demanda y la zona donde se vaya a construir la promoción concentre rentas medias/altas.
En el caso de que se den ambos supuestos (alta demanda y zona de rentas altas) el margen del promotor en este caso puede acercarse o incluso superar el 30%
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El segundo supuesto se aplica en el caso de zonas de rentas bajas. El promotor establecerá el precio de venta de la promoción en base a los precios en la zona, ya que el precio máximo que estarán dispuestos a pagar los compradores será menor que en el primer supuesto. Además, por esa razón también ocurre que, en zonas de rentas medias/bajas, el tipo de construcción más habitual es el de edificios de pisos tan altos como permita la normativa. Con esto se consigue tener más viviendas una vez hecha la división horizontal y maximizar el uso que se puede hacer del terreno donde se levanta la promoción.
En el caso de promociones en estas zonas de rentas medias/bajas el margen del promotor es algo más bajo, del orden del 15-20%.
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Márgenes aproximados para el promotor
En cuanto a qué influye en el precio final de una promoción, aproximadamente los costes se reparten de la siguiente forma:
- Suelo: 20-30%
- Impuestos: 25%
- Costes de construcción: 15%
- Materiales: 55%
- Mano de obra: 40%
- Margen para el promotor: +/- 5%
- Margen total para el promotor: 15-20%
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