Entender el mercado inmobiliario le convierte en un comprador o vendedor más capacitado. En este artículo vamos a explicar seis factores fundamentales que afectan al mercado y cómo influyen en su poder de compra y venta. Entre ellos se encuentran:
- Oferta y demanda
- Comprar y vender según el mercado
- Subida y bajada de los precios en el mercado inmobiliario
- Nuevas construcciones
- Tipos de interés hipotecarios
- Economía
Si usted es un comprador, comprender estos factores puede ayudarle a determinar su poder de negociación y de compra.
Si es un vendedor, pueden ayudarle a fijar el precio de su vivienda y anticipar el número de ofertas y el plazo de venta.
¿Qué es el mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario está compuesto por la oferta y demanda que existe de bienes inmuebles. Todas las operaciones que se lleven a cabo en relación con la compra y venta de bienes inmuebles componen el sector inmobiliario, uno de los sectores de la economía más importantes para el desarrollo de un país.
La oferta y la demanda crean mercados de compradores y vendedores
Un barrio puede tener muchas viviendas, pero normalmente sólo una pequeña parte está a la venta en un momento dado. La oferta de viviendas en venta en relación con la demanda de compra determina si el mercado favorece a los compradores o a los vendedores.
Cuando hay muchas viviendas en venta, pero no hay mucha gente que quiera comprarlas, es un buen momento para ser comprador. Esto se conoce como un mercado de compradores.
Por el contrario, cuando no hay muchas viviendas a la venta, pero mucha gente quiere comprarlas, es un buen momento para ser vendedor. Esto se conoce como mercado de vendedores.
Comprar según el mercado
Comprar en un mercado de compradores significa que tiene mucho poder. Puede obtener un precio más bajo y una fecha de cierre que le convenga. El vendedor podría pagar algunos de sus gastos de cierre o esperar a cerrar hasta que usted venda su casa actual.
Comprar en un mercado de vendedores puede ser difícil. El vendedor puede recibir múltiples ofertas. Si una casa es muy deseada, una guerra de ofertas podría hacer subir el precio. Es posible que tenga que aceptar las condiciones que quiera el vendedor, aunque le resulten costosas o incómodas.
Vender según el mercado
Vender en un mercado de vendedores significa que usted tiene mucho poder. Es posible que reciba varias ofertas por encima de su precio de venta. A menudo podrá dictar las condiciones que prefiera. Es posible que no tenga que arreglar su casa para venderla.
Vender en un mercado de compradores puede ser un reto. Es posible que no consiga el precio que desea, o el que obtuvo su vecino hace unos meses por una casa similar a la suya. Puede que tengas que hacer muchas reparaciones y mejoras en tu casa para encontrar un comprador para ella.
Aun así, los precios medios pueden mostrar la dirección general, al alza o a la baja, de los precios del mercado inmobiliario a lo largo del tiempo. Esta información puede ser útil para compradores y vendedores.
La subida y bajada de los precios en el mercado inmobiliario
Comprar cuando los precios están subiendo puede ser frustrante. Uno de los retos es que los precios de las viviendas comparables vendidas recientemente pueden no ser un buen indicador del valor actual de la vivienda debido al rápido ritmo de revalorización de los precios. En un mercado caliente, los compradores experimentarán mucha competencia y lo más probable es que tengan que hacer una oferta por encima del precio de venta.
La caída de los precios aumenta el poder adquisitivo de los compradores. Es posible que pueda comprar una casa más grande o más bonita, o una en una ubicación más deseable, por menos de lo que hubiera pagado antes.
Vender cuando los precios están subiendo puede ser maravilloso. Es posible que pueda poner la casa en venta por un precio más alto, o recibir ofertas más altas, de lo que esperaba.
Vender cuando los precios bajan puede ser un reto. Tendrá que conformarse con menos y fijar un precio inferior al de los datos de ventas comparables para evitar lo que suele denominarse perseguir el mercado a la baja, con múltiples reducciones de precio a medida que los precios caen más.
La nueva construcción amplía la oferta
Las viviendas existentes no son la única fuente de oferta de viviendas en venta. Las casas también salen al mercado cuando las ofrecen los constructores de viviendas nuevas.
Las viviendas de nueva construcción suelen ser más caras que las viviendas ya existentes. Esa prima existe porque las casas nuevas:
- Cumplen con los códigos de construcción actuales en cuanto a seguridad y solidez estructural.
- Requieren menos mantenimiento a corto plazo.
- Suelen ser más eficientes energéticamente que las casas más antiguas.
Los bajos tipos hipotecarios estimulan la demanda
Los tipos de interés son un factor clave en la demanda de compra de viviendas. Cuando los tipos suben, la financiación de la compra de una vivienda es más cara, lo que reduce la demanda de compra. El efecto contrario se produce cuando los tipos bajan. Al abaratarse la financiación, más personas deciden comprar una vivienda en lugar de alquilarla.
Los tipos de interés de las hipotecas que pagan los compradores y propietarios de viviendas los fijan los bancos, las cooperativas de crédito, las compañías hipotecarias y otros prestamistas.
Economía fuerte > crecimiento salarial > más compradores
Factores económicos más amplios, como el empleo, la creación de puestos de trabajo, la formación de hogares y el crecimiento de los salarios, también afectan a la demanda de compra de viviendas.
Cuando se crean nuevos puestos de trabajo y las empresas ofrecen a los empleados salarios más altos, la gente se siente económicamente más segura y más capaz de comprar una vivienda. Una economía local fuerte puede ser un factor positivo para un mercado local de la vivienda sólido, con una demanda sana y precios en alza.
Por otro lado, cuando la economía está floja, también lo está el sector inmobiliario. Las pérdidas de empleo y el descenso de los salarios tienden a reducir la demanda de compra de vivienda. Los incentivos fiscales o los tipos de interés hipotecarios más bajos pueden ayudar a compensar los efectos de una economía débil.
