Una agencia inmobiliaria realiza operaciones de compra-venta con bienes inmuebles empleando agentes inmobiliarios y profesionales especializados en el mercado inmobiliario. De hecho, la gran mayoría de transacciones de compraventa y de alquiler que se realizan a nivel inmobiliario están gestionadas por una agencia inmobiliaria o profesional del sector inmobiliario.
Esto significa que se trata de un sector con grandes oportunidades empresariales. Por eso, puede ser una buena idea montar una inmobiliaria: grandes beneficios y posibilidad de crecimiento en un sector que ofrece una gran estabilidad.
Por eso, si quieres montar una inmobiliaria o tienes pensado hacerlo, en este post te vamos a dar toda la información que necesitas para llevarlo a cabo con seguridad y siguiendo toda la normativa.
Abrir una inmobiliaria en España
Una agencia inmobiliaria es aquella empresa que se dedica a facilitar el proceso de compra-venta y alquiler de propiedades inmobiliarias entre vendedores y compradores o entre arrendatarios y arrendadores.
A diferencia de otros países, para abrir una agencia inmobiliaria en España no es necesario disponer de ninguna licencia, simplemente hay que constituir una empresa y dar de alta a los trabajadores.
No obstante, puede ser que necesites un curso especializado (lo que se denomina API inmobiliario) y registrar tu empresa o tu negocio en una base de datos de propiedad pública con información sobre profesionales inmobiliarios.
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Primer paso: realizar un plan de negocio
Primero debemos saber cuánto nos va a costar abrir una agencia inmobiliaria y saber si tenemos margen de beneficio para la agencia y demanda en la zona geográfica de nuestro interés. Para ello lo mejor es hacer un plan de negocio que desglose todos los aspectos a tener en cuenta antes de abrir nuestra inmobiliaria. Tendremos que tener en cuenta los siguientes gastos de puesta en marcha del negocio, además de analizar la zona y mercado:
- Costes de alquiler de la oficina (si no disponemos de local)
- Coste de obras de adecuación del local
- Coste de márketing y rotulación inicial
- Gastos en equipos y material de oficina
- Tipo de público objetivo al que queremos dirigirnos
- Saturación de la competencia en nuestro mercado objetivo
Margen operativo hasta conseguir beneficios
Debes tener en cuenta que necesitarás cierto tiempo desde que abres tu inmobiliaria hasta que empiezas a conseguir beneficios.
Para asegurarte de poder pasar la fase de puesta en marcha de tu negocio te recomendamos que tengas ahorros disponibles para aguantar hasta un año sin conseguir beneficios. Dicho de otro modo: dispon de un colchón financiero para cubrir pérdidas durante como mínimo 12 meses.
Determinar tu mercado objetivo
En el mercado inmobiliario también existen públicos objetivos concretos, dependiendo principalmente de la zona geográfica donde vivas y del tipo de vivienda con el que quieras trabajar. Por eso, una de las partes más importantes de tu plan de negocio es determinar el público objetivo al que te quieres dirigir:
- alquiler vacacional
- zonas de alto standing
- viviendas en barrios del extrarradio
- locales comerciales
Los procesos de compra-venta de inmuebles suelen requerir de varios meses de trabajo, por lo que es muy importante elegir bien el tipo de sector y público objetivo con el que nos sintamos cómodos trabajando para no perder el tiempo.
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Como dice el dicho de “quién mucho abarca poco aprieta” no te aconsejamos trabajar con cualquier tipo de cliente y sector, sino que deberías especializarte en nichos específicos, como el mercado de locales comerciales, los apartamentos para estudiantes en zonas universitarias o los chalets en zonas residenciales. No obstante, siempre podrás aceptar ofertas procedentes de otros sectores sin problema, pero trabajar con un nicho te permitirá hacer mejor networking.
¿Cómo obtiene beneficios una inmobiliaria?
Las agencias inmobiliarias obtienen beneficios en forma de comisiones por las operaciones que gestionan.
En una operación de compra-venta, la agencia inmobiliaria puede estar en la parte del vendedor o del comprador. Lo normal es que la agencia reciba una comisión en forma de porcentaje sobre el total de la operación, según lo estipulado en el contrato.
En el caso de los alquileres, las inmobiliarias cobran una comisión por la gestión de la operación de alquiler. Ese alquiler puede pagarlo el propietario, el arrendatario o ambos.
¿A cuánto asciende la comisión que gana una agencia inmobiliaria?
Las comisiones a cobrar dependerán directamente del sector inmobiliario en el que te interese trabajar. Normalmente, a mayor valor tenga el inmueble, menor será comisión en porcentaje. Por ejemplo en la compra-venta de casas particulares, las comisiones van desde el 2% hasta el 10% sobre el total de la venta. Cuando se trata de locales comerciales o inmuebles destinados al sector turístico o en zonas de alta demanda la comisión es más baja, en torno al 1% o 2%, debido a que el valor promedio suele ser mucho más elevado. Calcular las comisiones es clave para saber el margen operativo con el que podrás trabajar.
Ten en cuenta que las comisiones marcarán el margen de negocio de tu inmobiliaria.
Segundo paso: constituir la empresa
El procedimiento legal a seguir para montar una inmobiliaria en España es bastante sencillo, sin embargo es recomendable acudir a una gestoría o profesional especializado para ahorrarse dolores de cabeza y asegurarse de que lo hacemos todo siguiendo la normativa legal.
Existen dos pasos principales que tenemos que llevar a cabo para abrir una inmobiliaria, el proceso de constitución de la empresa y dar de alta a la misma en registro de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (si es que es obligatorio, que puede no serlo).
El proceso de constitución de la empresa
El proceso de apertura de una agencia inmobiliaria requiere de varios pasos dependiendo del tipo de figura jurídica que le vayamos a dar a la empresa. Tenemos tres figuras jurídicas que se adaptan bien a este tipo de operación: una SL (Sociedad Limitada), SA (Sociedad Anónima) o mediante la figura de trabajador autónomo. A continuación analizaremos los pormenores de cada una de ellas:
- Sociedad Limitada. Una SL es la forma de constitución de una empresa que más ventajas tiene, el número de socios mínimo es de uno y no tiene máximo, el capital a aportar es de sólo 3.000 euros en dinero o en especie y los trámites para constituirla no son complejos.
- Sociedad Anónima. Este tipo de sociedad es más compleja y está pensada para un número alto de accionistas. Debemos contar con un capital mínimo de 60.000 euros y el 25% deberá desembolsarse en el momento de constituir la sociedad. Sólo te recomendamos la figura de la SA si estás pensando en que la inmobiliaria crezca y tienes pensado captar inversores y socios a corto plazo (vender participaciones de forma habitual).
- Ser autónomo: esta es la modalidad más sencilla y el modelo más asequible para comenzar. Sólo hay que tramitar el alta en Hacienda y en la Seguridad Social. Además, para nuevos autónomos las cuotas son bastante reducidas.
Si cuentas con una gestoría que te haga los trámites calcula unos 1.000€ en honorarios y unos 300€ en gastos administrativos de constitución de la sociedad (atribución de CIF y apertura de actividad).
Registrar la agencia (paso no obligatorio para todos pero recomendado)
Existen territorios en los que es obligatorio registrarse como Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Por ejemplo, el registro es obligatorio en Cataluña, y no obligatorio (pero recomendado) en la Comunidad de Madrid.
Amplía información: qué es un API inmobiliario
Los API oficiales tienen ventajas sobre las agencias que no lo son, por ejemplo:
- Seguro de Responsabilidad Civil
- Confianza sobre los clientes
- En ocasiones, colegio oficial que te respalda
