Cuando estamos construyendo nuestra vivienda de ensueño, las dudas acostumbran a ser de lo más frecuentes. Y es que hay numerosos trámites y costes implicados en la construcción de una nueva vivienda y es muy difícil determinar cuáles serán y qué importe deberemos pagar, y la declaración de obra nueva es uno de esos que siempre pasa desapercibido.
No obstante no debes preocuparte mucho por la declaración de obra nueva: normalmente si trabajas a través de un estudio de arquitectos o despacho profesional de construcción ellos mismos se encargarán de todos los trámites (o te orientarán sobre cómo realizarlos).
En este artículo vamos a ver cómo hay que declarar una obra nueva (o la ampliación de una antigua, ya que también sigue el mismo curso legal) y cuáles son todos los trámites que no se te pueden pasar por alto en el caso de quieras hacer dicho trámite por ti mismo.
¿Qué es la declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva consiste en hacer constar en una escritura notarial las plantas o edificios que se hayan iniciado o terminado. Cuando disponemos de dicha declaración, obtendremos un documento acreditativo y con él se procederá a inscribir la obra nueva (o la ampliación de una obra antigua) en el Registro de la Propiedad.
Por qué es importante el certificado de obra nueva e inscribir la obra en el registro
Es importante que tengas claro que en el Estado Español no es de obligado cumplimiento la inscripción de las propiedades u obras nuevas en el Registro de la Propiedad, pero en caso de no hacerlo, el propietario no podrá hacer casi ningún trámite sobre la misma:
- Contratar seguros
- Avalar un préstamo
- Alquilarlo de forma legal
- Venderlo fácilmente
¿Cuándo se necesita una declaración de obra nueva?
Por construcción y ampliación
Es necesario realizar una declaración de obra nueva siempre que se construya una nueva edificación en una parcela de la que seamos propietarios (aunque financies la construcción mediante una hipoteca autopromotor), así como en aquellos casos en los que cambiamos la distribución interior de una propiedad o ampliamos la misma (por ejemplo añadimos un piso superior a la vivienda), es decir, siempre que difiera de lo que consta en el Registro.
Por consolidación
También existe el supuesto en el que se realiza una declaración de obra nueva en el caso de una obra antigua ya consolidada, por ejemplo porque se construyó sin licencia o fuera de ordenación. Estos casos son los que ocurren cuando se registra una casa muy antigua o en una zona protegida a posteriori (parques naturales) y no hay posibilidad de legalización de la misma en base a la normativa constructiva actual.
Trámites a realizar en una declaración de obra nueva
Los trámites a realizar cuando hacemos una declaración de obra nueva son los siguientes:
- Disponer de un proyecto de obra redactado por un arquitecto certificado
- Disponer de las licencias de obra correspondientes, que se pueden obtener en el ayuntamiento donde se vaya a realizar la obra o trabajo
- Emitir un certificado de final de obra, firmado por los arquitectos, en los que declaran que todo se ha construido en base a lo que figura en el proyecto
- Conseguir la licencia de primera ocupación, que la emite el ayuntamiento cuando le entregamos el certificado de final de obra
- Conseguir el certificado de obra nueva, que se debe conseguir ante notario emitiendo una escritura y presentando la documentación anterior.
Por otro lado e independientemente de si hace falta la declaración, recuerda que estarás siempre ligado a la normativa urbanística. Esto significa que deberás conseguir todas las licencias pertinentes para validar que tu obra se adecúa a la legislación vigente.
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De no conseguir las licencias de obra antes de ejecutar una obra, nos podremos encontrar ante diferentes problemáticas legales, especialmente si queremos transmitir el inmueble. Esto sucede cuando el comprador quiere verificar que la propiedad que quiere adquirir se presente acorde con lo que está inscrito en el Registro.
Esto significa que la finalidad de la declaración de obra nueva no es la adquisición de la vivienda en sí, sino la concordancia de la realidad jurídica registral y extrarregistral.
Normativa fiscal de la declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva genera un tributo por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de la cual se calcula por el valor real del coste de la obra nueva que se vaya a declarar.
Dicha normativa se recoge en el Real Decreto del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Siguiendo con la normativa fiscal que afecta directamente a la declaración de obra nueva, debemos tener en cuenta dos aspectos más:
- A nivel tributario: se entiende el valor real del coste de la obra como el coste de ejecución material de la misma en fecha de otorgamiento del impuesto.
- IRPF: el coste de la declaración de obra nueva se puede usar para reducir la ganancia patrimonial por la transmisión de la edificación. Por ello, se considera que el valor de la adquisición es la suma de la cantidad que costó la propiedad más todas aquellas inversiones que se hayan podido efectuar o gastos en los que hayamos tenido que incurrir.
Tipos de declaración de obra
Existen dos clases diferentes de declaración de obra nueva, en función de los cambios que se realicen en la propiedad:
- Obra nueva terminada: tal y como indica su nombre, esta situación se da cuando la obra está totalmente acabada. Para ello, dicha finalización deberá quedar plasmada en un acta notarial de fin de obra.
- Obra nueva en construcción: el segundo supuesto se da cuando en un terreno, se está llevando a cabo una construcción o una reforma, que no está aún finalizada.
