El rendimiento o retorno de la inversión (return on investment, ROI) es una medida de cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión en relación a su coste. Esta métrica muestra “cuánto rinde” el dinero invertido en cualquier proyecto, también los proyectos de inversión inmobiliaria. Por eso, en este post vamos a explicarte qué es el ROI y cómo calcularlo en el sector inmobiliario.
Relacionado: qué son los fondos de inversión inmobiliarios
Introducción al ROI
El Retorno de la Inversión (ROI) mide cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje del coste de la misma. El ROI muestra la eficacia y la eficiencia con que se utilizan los fondos dedicados a una inversión para generar beneficios. A nivel de contabilidad, el ROI es un término que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera tras deducir los costes asociados de una operación de inversión.
Fórmula del ROI
Para los que no tienen un bagaje contable el ROI puede parecer confuso si se explica sólo con palabras, así que vamos a verlo con la fórmula, que puede expresarse simplemente de la siguiente manera:
ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
donde:
Ingresos=Ganancia de la inversión
Costes=Coste de la inversión
Esta ecuación parece bastante fácil de calcular. Sin embargo, hay una serie de variables que entran en juego, como:
- los costes de reparación y mantenimiento
- el nivel de apalancamiento (la cantidad de dinero que pedimos prestada para realizar la inversión inicial)
Estas variables pueden afectar a las cifras del ROI inmobiliario y por tanto también deben tenerse en cuenta.
Complicaciones en el cálculo del ROI cuando se trata de inmuebles e inversiones inmobiliarias
Cuando se compra una propiedad inmobiliaria las condiciones de financiación pueden afectar en gran medida al coste total de la inversión. Las complicaciones en el cálculo del ROI pueden producirse cuando se financia la compra de la propiedad o se contrata una hipoteca. También en el caso de subrogar la hipoteca para la compra: los intereses del segundo préstamo deben tenerse en cuenta, así como los intereses y comisiones por la operación. Estos factores pueden reducir el ROI.
Costes de mantenimiento e impuestos
Relacionado: cuánto puede ganar un promotor inmobiliario
También deben tenerse en cuenta los costes de mantenimiento del inmueble o propiedad, los impuestos a pagar sobre la propiedad y las tasas de los servicios públicos (basura, agua, comunidad de vecinos…).
Si como propietario de un inmueble residencial o comercial estás haciendo frente a estos gastos, todas estas cifras deben introducirse para actualizar el ROI de tu inversión.
Financiar un inmueble con hipoteca variable
El cálculo puede ser algo más complejo en el caso de una propiedad inmobiliaria adquirida con una hipoteca de tipo variable, es decir, un préstamo con un tipo de interés que cambia periódicamente a lo largo de la duración del préstamo o de un año para otro.
Métodos para calcular el ROI inmobiliario
Veamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método del coste y el método del desembolso.
El método del coste
El método del coste calcula el retorno de la inversión dividiendo el capital de una propiedad entre los costes de la misma.
Como ejemplo, supongamos que una propiedad se compró por 100.000 euros. Tras los trabajos de reparación y rehabilitación, que cuestan al inversor otros 50.000 euros, la propiedad se valora en 200.000 euros.
Esto hace que la ganancia patrimonial neta para el inversor sea de 50.000 euros (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).
Al utilizar el método del coste, hay que dividir dicha ganancia patrimonial por todos los costes relacionados con la compra, las reparaciones y la rehabilitación de la propiedad.
El retorno de la inversión (ROI), en este caso, es de 50.000 € ÷ 150.000 € = 0,33, o el 33%.
El método del desembolso
El método de desembolso es el preferido por los inversores inmobiliarios que efectúan operaciones a corto plazo, principalmente porque los resultados del ROI son más elevados. Utilizando las cifras del ejemplo anterior, supongamos que la misma propiedad se compró por el mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo y un pago inicial de 20.000 euros.
Por lo tanto, el gasto en desembolso es de sólo 20.000 euros, más otros 50.000 euros para las reparaciones y rehabilitación, lo que supone un gasto total de 70.000 euros. Con el valor de la propiedad igualmente en 200.000 euros, la ganancia patrimonial en este caso es de 130.000 euros.
El retorno de la inversión (ROI), en este caso es de 130.000 € ÷ 200.000 € = 0,65, es decir, el 65%.
Dicho de otro modo: casi el doble del ROI respecto al primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, es atribuible al préstamo: el inversor se ha apalancado como forma de aumentar el ROI de su inversión.
¿Qué nivel de ROI se considera aceptable en el mundo inmobiliario?
Lo que un inversor considera un «buen» retorno de la inversión puede ser inaceptable para otro. Un buen rendimiento de la inversión inmobiliaria varía en función de la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir el inversor, normalmente mayor será el ROI que obtendrá.
Por el contrario, los inversores con aversión al riesgo pueden conformarse con un rendimiento inferior a cambio de una mayor seguridad.
En general, sin embargo, para que la inversión inmobiliaria merezca la pena, muchos inversores aspiran a obtener una rentabilidad superior a la media del IPC y/o al tipo de interés de mercado a largo plazo. Actualmente el mercado europeo tiene unos tipos de interés extraordinariamente bajos, por lo que cualquier inversión inmobiliaria bien hecha tiene potencial para generar un ROI atractivo fácilmente.
Por supuesto, no es necesario comprar una propiedad física para invertir en bienes inmuebles.
Como vimos en nuestro anterior post, tienes la opción de invertir en fondos de inversión inmobiliarios, que no son más que empresas que cotizan en bolsa o en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) y se encargan de invertir en inmuebles por ti. De este modo puedes beneficiarte del crecimiento del mercado inmobiliario sin necesidad de poseer y gestionar ninguna propiedad y a través de las inversiones que realice una empresa especializada por tí.
El rendimiento de la inversión (ROI) no es igual a los beneficios
Antes de que el rendimiento de la inversión se traduzca en beneficios reales y tangibles, el inmueble debe venderse.
Una operación inmobiliaria puede cerrarse por debajo del precio de venta inicial que queremos (si el comprador negocia a la baja y nosotros aceptamos), lo que reduce el cálculo del ROI final de esa propiedad, o puede venderse por encima, lo que aumentaría el ROI. Por eso, el ROI exacto de una inversión inmobiliaria no lo sabrás a no ser que vendas el inmueble.
Además, hay costes asociados a la venta de una propiedad inmobiliaria que deben descontarse para obtener el ROI exacto:
- los costes de reparaciones y mantenimiento
- costes notariales
- impuestos (ganancia patrimonial que obtienes, que tributa en el IRPF)
- tasas (el impuesto de plusvalía)
También hay que tener en cuenta que si vendemos el inmueble a través de una agencia inmobiliaria, deberemos asumir los costes de publicidad de la propiedad, honorarios, comisiones y demás gastos por los servicios de intermediación de dicha agencia.
También deberás asumir el coste de tasación del inmueble para saber el precio real y exacto según el tipo de inmueble, la zona en la que se encuentra y su estado de conservación.
Negocia los gastos que puedas negociar
Los gastos en relación a la agencia inmobiliaria que se encargue de la venta normalmente pueden negociarse. Por ejemplo, aquellos inversores inmobiliarios o promotores que tienen más de una propiedad que anunciar y vender están en mejor posición para negociar tarifas, comisiones y honorarios más favorables en comparación con el cliente que sólo vende un inmueble.
Conclusiones finales
Relacionado: qué es la especulación inmobiliaria
Como has visto, calcular el retorno de la inversión inmobiliaria puede ser sencillo o complejo, dependiendo de las variables que entren en juego en la operación que quieres poner en marcha.
En cualquier economía medianamente sólida y madura, la inversión inmobiliaria es una opción a tener muy en cuenta: la inversión en bienes inmuebles -tanto residenciales como comerciales- ha demostrado ser muy rentable.
Si vas a invertir de forma habitual, déjate asesorar
A la hora de invertir en inmuebles a nivel personal, los impuestos que debemos asumir por las operaciones que efectuamos pueden ser difíciles de calcular. Recuerda que si inviertes a nivel personal deberás tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendaríamos que pidieses ayuda o asesoramiento fiscal profesional en vez de hacer la declaración por tu cuenta.
