Hay muchas formas en las que siendo inversor puedes invertir en bienes inmuebles. Las opciones incluyen la inversión individual directa (comprando y vendiendo inmuebles o comprando para alquilar), las SOCIMI o los fondos de inversión inmobiliaria. Estos últimos pueden resultar muy atractivos, sobre todo para quienes se inician en la inversión inmobiliaria, no tienen el dinero para una compra-venta y/o no quieren meterse en líos de compra-venta de inmuebles.
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En este post vamos a explicarte cómo utilizar los fondos de inversión inmobiliaria para invertir en el sector inmobiliario, qué son, cómo funcionan y más.
¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?
Un fondo de inversión es una entidad empresarial formada para reunir el dinero de los inversores y comprar colectivamente valores como acciones, bonos o bienes inmuebles.
De modo que un fondo de inversión inmobiliaria es una fuente combinada de capital utilizada para realizar inversiones inmobiliarias.
Los fondos de inversión inmobiliaria obtienen rendimientos para sus inversores a través de tres formas:
- la revalorización del capital invertido
- el ingreso por alquileres de sus inmuebles
- la inversión en otros fondos de inversión inmobiliarios
¿Cuáles son los tipos de fondos de inversión inmobiliaria más comunes?
Aunque según el país hay formas jurídicas de fondos de inversión inmobiliarios distintos, en el caso de España y la UE podemos distinguir dos tipos principales de fondos inmobiliarios disponibles para los inversores:
- Fondos de inversión inmobiliaria: Los fondos de inversión (centrados en el sector inmobiliario o de otro tipo) son empresas de inversión gestionadas por profesionales en dicho sector. Estas entidades invierten el dinero reunido de los inversores en una cartera diversificada de oportunidades inmobiliarias, incluidas otras empresas relacionadas con el sector inmobiliario y la propiedad directa de bienes inmuebles. La mayoría de los fondos de inversión inmobiliaria están abiertos a todos los inversores, siempre que cumplan el requisito de inversión mínima. Los inversores pueden adquirir una participación en la mayoría de los fondos de inversión a través de un asesor financiero, aunque algunos están disponibles a través de corredores de bolsa online.
- SOCIMIs: Las siglas SOCIMI son el acrónimo de Sociedad de Inversión de Capital Inmobiliario. Las socimis aparecieron por primera vez en 2009 y es una figura jurídica de inversión inmobiliaria bastante reciente. El concepto de SOCIMI se creó basándose en el modelo de las REITS (Real Estate Investment Trusts) del mercado estadounidense. Las SOCIMI están reguladas por la ley 11/2009, que marca que estas entidades son sociedades cuya actividad principal debe ser la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Por normativa las SOCIMI deben cotizar bien en bolsa o bien en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil).
Las diferencias entre ambas figuras radica en el hecho de que la SOCIMI está obligada a cotizar en un mercado público y los fondos de inversión no tienen esta obligación.
SOCIMI vs. Fondos inmobiliarios: ¿Cuál es la diferencia?
Una SOCIMI es una entidad que cotiza en bolsa o bien en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) y que invierte en propiedades inmobiliarias de diferente naturaleza. Las acciones de las SOCIMI se negocian como las acciones de cualquier otra empresa que cotice y por tanto son fáciles de comprar y vender. Algunas SOCIMI se especializan en un tipo concreto de bienes inmuebles, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, instalaciones industriales, edificios de apartamentos… otras SOCIMI invierten en una gama diversificada que puede incluir inmuebles de varios de los grupos anteriores a la vez. Algunas SOCIMI invierten también en bonos o cédulas hipotecarias de entidades bancarias y por tanto son similares en algunos aspectos a los fondos de inversión puros y duros. Existen también SOCIMI que invierten en el mercado de alquiler, por lo que parte de los ingresos de esas SOCIMI proceden principalmente de los alquileres generados por las propiedades.
En el caso de los fondos de inversión inmobiliarios son entidades de inversión algo más opacas y que no cotizan en ningún mercado concreto, sino que se dedican a la inversión inmobiliaria sin posibilidad de que sus acciones puedan ser compradas o vendidas en ningún mercado bursátil. Los fondos de inversión además suelen mover cantidades mayores a nivel de volúmenes de inversión con los que trabajan. Además, el hecho de que los fondos de inversión no coticen en ningún mercado (y no puedas comprar acciones del mismo), puede hacer que para entrar en uno como inversor necesites de más capital en comparación con una SOCIMI: la cantidad mínima de entrada para ser inversor de un fondo de inversión inmobiliaria puede ser de 10.000€ o incluso más. Por eso, para el pequeño inversor con poco capital la SOCIMI es una opción más plausible que un fondo de inversión.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en un fondo inmobiliario o SOCIMI?
Son muchas las ventajas de utilizar fondos para invertir en bienes inmuebles. La principal ventaja es, como hemos dicho en la introducción, poder invertir en el mercado inmobiliario sin tener que comprar inmuebles. En general las ventajas de los fondos inmobiliarios son:
- Diversificación. La mayoría de los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen a los inversores una amplia diversificación en el sector inmobiliario. Suelen poseer muchos tipos de propiedades o invertir en muchos otros fondos de inversión inmobiliaria diferentes. Esta diversificación ayuda a reducir el riesgo, aunque también puede reducir el potencial de rentabilidad del inversor.
- Permite entrar con un volumen de inversión inicial más bajo. La mayoría de los fondos inmobiliarios tienen umbrales de inversión inicial relativamente bajos (por ejemplo, puedes comprar acciones de una SOCIMI en cualquier mercado bursátil por apenas unos cientos de euros o menos). Esto proporciona a los inversores la oportunidad de invertir a partir de cantidades muy bajas en comparación con la otra opción de comprar propiedades ellos mismos.
- Inversión pasiva. Si bien los bienes inmuebles permiten a los inversores generar ingresos pasivos a medida que por ejemplo los inquilinos pagan el alquiler, ser propietario requiere una gestión activa del inmueble (reparaciones, mantenimiento, impuestos, tasas…). Por otro lado, los fondos inmobiliarios son inversiones mucho más libres de intervención, ya que no son los inversores quienes se encargan de la gestión activa de las propiedades.
- Rendimientos preferentes. En el caso de comprar acciones preferentes (que dan derecho a beneficio pero no a voto), los rendimientos de los fondos de inversión inmobiliaria se se pagan por delante de otros inversores. Además, puede ser incluso que podamos comprar acciones preferentes sabiendo de antemano qué interés vamos a obtener con ellas.
- Eficiencia y simplicidad fiscal. Los beneficios que se obtienen por invertir en un fondo inmobiliario son más fáciles de gestionar y calcular a nivel fiscal que si realizamos inversión en inmuebles nosotros mismos. El cálculo del beneficio que obtenemos con un inmueble de nuestra propiedad implica muchas variables (gastos de mantenimiento, impuestos y tasas municipales, si tenemos el inmueble alquilado todo el año o no, si lo alquilamos para alguien que lo usa como residencia principal o es un inmueble turístico…) que no entran en juego si invertimos en un fondo inmobiliario.
¿Cuáles son los mejores tipos de fondos inmobiliarios para invertir?
Para los inversores con experiencia y capacidad de inversión (disponibilidad de capital), los fondos inmobiliarios de capital privado proporcionan una serie de importantes ventajas que no están disponibles en otros tipos de vehículos de inversión inmobiliaria, incluyendo rendimientos preferentes y ventajas fiscales. Los fondos inmobiliarios de capital privado suelen estar especializados en determinados tipos de proyectos inmobiliarios, por lo que los inversores pueden comparar varios fondos para encontrar uno que se ajuste a sus objetivos y preferencias.
Para los inversores con menos capital para invertir que no cumplen las normas de acreditación para entrar en un fondo de inversión privado, existen aproximadamente un centenar de SOCIMI que cotizan o bien en el Ibex o bien en el MAB, y se puede comprar acciones de ellas fácilmente y en unos pocos clics con el ordenador.
Cómo elegir un fondo inmobiliario o SOCIMI en el que invertir
A la hora de elegir una SOCIMI o un fondo inmobiliario, centrarse en los últimos datos de rentabilidad reciente puede no ser del todo eficiente, ya que los rendimientos varían con el tiempo y el sector inmobiliario no es inmune a los ciclos económicos propios de cualquier mercado o país. A la hora de elegir un fondo o SOCIMI en el que invertir deberías fijarte en los siguientes aspectos.
Objetivo de inversión principal
Si los ingresos a corto plazo y un plus de seguridad son la prioridad, las SOCIMIs son probablemente el mejor enfoque. Los fondos de inversión inmobiliaria son más adecuados cuando se persiguen ganancias a más largo plazo y cuando se persiguen ganancias más grandes.
Especialización frente a diversificación
Muchos fondos de inversión inmobiliaria se centran en un solo tipo de propiedad, como edificios de oficinas, inmuebles comerciales, hoteles o sector turístico, etc. Otros están diversificados e invierten en una serie de sectores inmobiliarios distintos. Ambos enfoques tienen sus ventajas: los inversores que tengan una visión completa y conocimientos sobre la evolución de un segmento o nicho de mercado concreto pueden centrarse en fondos y SOCIMIs especializados en esa área. Para los inversores que no tienen una visión específica sobre un segmento de mercado concreto y que simplemente quieren invertir en el sector inmobiliario en general, un fondo diversificado y con variedad de inmuebles distintos tendría más sentido.
Comisiones de entrada
Todos los fondos de inversión y SOCIMI cobran comisiones para cubrir los costes de gestión del fondo. Sin embargo, unas comisiones más bajas no significan necesariamente un mejor rendimiento: un fondo de inversión inmobiliario con bajas comisiones puede significar que ese fondo dedica menos recursos a la contratación de especialistas en análisis financiero y de riesgo. Si el fondo es una empresa madura y sus gestores tienen experiencia contrastada que puede traducirse en un análisis del mercado más preciso (y aumentar significativamente a la rentabilidad de un fondo), esto puede justificar unas comisiones más elevadas. En resumen: no hagas caso a las comisiones como una cifra independiente.
Experiencia del equipo gestor
La experiencia es importante en el sector inmobiliario, y un equipo de gestión del fondo de inversión que lleva en el negocio durante años ha tenido la oportunidad de aprender de esa experiencia.
Rendimiento a largo plazo
Cualquier fondo puede tener un gran año o un mal año. Los fondos de inversión inmobiliarios no se libran de las subidas y bajadas de los ciclos económicos globales. Si bien los malos resultados deben ser estudiados y analizados al final de cada periodo y cuando el fondo reparte dividendos, te recomendamos que observes y analices los resultados de un fondo de inversión o SOCIMI a 3, 5 y 10 años antes de sacar conclusiones sobre si es una buena o mala inversión. Ten en cuenta que los inversores tienden a abandonar los fondos de inversión inmobiliaria que obtienen malos resultados de forma sistemática a largo plazo, por lo que si el tamaño de un fondo ha disminuido con el tiempo, eso sería una señal de alarma de que no debes inverti en ese fondo.
Rotación
Al igual que con cualquier tipo de fondo de inversión, cuanto mayor sea la rotación (el porcentaje de participaciones, acciones o inversores del fondo que cambian en el transcurso de un año), más probable será que el fondo genere ganancias/pérdidas a corto plazo. Dependiendo de tu perfil de inversor, puedes preferir invertir en fondos con alto índice de rotación o fondos más estables. Si no estás seguro de qué es mejor déjate asesorar por un profesional de la inversión inmobiliaria.
Ratio de Sharpe
La ratio de Sharpe es un índice diseñado por el economista William Forsyth Sharpe para medir el riesgo de una inversión. Esta métrica de inversión comúnmente utilizada muestra el rendimiento por unidad de riesgo que una inversión generó en un horizonte temporal determinado. La ratio de Sharpe es un recordatorio de que el riesgo y la rentabilidad van de la mano. Aunque conocer la rentabilidad de un fondo es importante, también lo es saber lo volátiles (arriesgados) que han sido esos rendimientos. El ratio de Sharpe lo refleja: cuanto más alto sea el número, mejor.
Tamaño del fondo
Todos los fondos comienzan siendo pequeños, por lo que lo pequeño no es necesariamente malo. Sin embargo, un fondo que ha existido durante varios años pero que no ha crecido podría indicar que está luchando por ganar tracción e inversores y que por alguna razón no lo está consiguiendo. Los fondos más pequeños suelen tener comisiones relativamente más elevadas para cubrir sus costes fijos, y también es más probable que las SOCIMI y fondos más pequeños tengan una liquidez objetivamente más baja dado que su capacidad de inversión es más pequeña. De nuevo, ten en cuenta estos factores a la hora de decidir qué fondo de inversión inmobiliaria o SOCIMI es la que te conviene.
