Seguramente el concepto burbuja inmobiliaria te sonará familiar debido a lo que sucedió en España en 2008, pero pocos saben realmente en qué consiste y cuáles son las causas y consecuencias que se dan para que se produzca una burbuja inmobiliaria.
Te contamos todos los detalles en este post.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
El término burbuja inmobiliaria hace referencia al aumento de valor de los bienes inmuebles sin ninguna razón justificada, es decir, sin motivos que justifiquen por qué el valor de dicha propiedad debe aumentar. Cuando la demanda de propiedades crece y nos encontramos con la incapacidad de satisfacerla, es cuando suben los precios del sector.
Dicho en otras palabras, se produce un desequilibrio entre demanda y oferta, y al haber un gran número de personas que quieren adquirir una propiedad, los precios se disparan. Este aumento de precios está por encima de la subida del IPC y de los salarios, y generalmente se produce por la especulación. El problema se produce cuando la demanda queda estancada pero los precios no paran de subir.
Es importante recalcar que las burbujas no solo se producen en el sector inmobiliario y, de hecho, este es uno de los menos propensos a las mismas, en comparación con otros mercados financieros.
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Principales causas de la burbuja inmobiliaria
Aunque una burbuja inmobiliaria puede producirse por diversos factores, hay más posibilidades de ver una burbuja inmobiliaria cuando se dan los siguientes escenarios a la vez.
Exceso de créditos hipotecarios
Los créditos hipotecarios de fácil acceso son una de las principales causas de las burbujas inmobiliarias. El problema se produce cuando las entidades bancarias otorgan gran cantidad de créditos hipotecarios a personas que no poseen la solvencia suficiente para devolver el dinero.
En el caso de la burbuja inmobiliaria de España, muchos bancos quebraron a raíz de este exceso de créditos y provocaron que, a día de hoy, los requisitos para que nos concedan financiación sean mucho más estrictos.
Usar el mercado inmobiliario para la especulación
Cuando las viviendas suben de precio de forma rápida, los inversores se ponen a comprar incluso sobre plano, para poder vender posteriormente las propiedades más caras.
El problema se agrava cuando el crecimiento es tan acelerado que hasta las constructoras empiezan a pedir créditos para poder construir más edificaciones a un ritmo cada vez mayor. Consecuentemente la demanda de dinero para satisfacer las necesidades de los clientes crece, disparando el precio de los activos.
Auge de viviendas vacacionales
Cuando existe una situación de bonanza y salud económica, es habitual que las personas quieran invertir su dinero en una segunda residencia, aupados además por un mercado inmobiliario que está en auge y que nunca las hará perder dinero: siempre se puede vender la vivienda y ganar dinero con la venta ¿verdad?.
Cuando se produce un auge en la demanda de este tipo de propiedades, las promotoras invierten y realizan promociones casi de forma descontrolada en suelos que anteriormente no valían nada. Consecuentemente, se produce un alza en los precios de las propiedades sin justificación económica alguna, alimentando aún más la burbuja
Recalificación de suelos
Debido a la expansión del sector de la construcción, los representantes políticos creen necesario modificar las políticas de suelo para apoyar al sector. En este contexto se autoriza la creación de suelos urbanizables para proyectos urbanísticos nuevos en todo tipo de municipios, tanto turísticos como más despoblados. Esto provoca también que las promotoras construyan más viviendas de las que se necesitan.
La problemática de la recalificación de suelos exprés es que se crean zonas urbanizables sin pensar en si esas áreas disponen de los servicios necesarios (supermercados, farmacias, instalaciones deportivas…).
Así nacen las conocidas como «urbanizaciones»: áreas residenciales sólo con casas y viviendas, y que obligan al morador a desplazarse distancias considerables para acceder a cualquier tipo de servicio.
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Otro fenómeno que se produce debido a la recalificación de suelos a urbanizables es que la gente pasó de rehabilitar viviendas a construirlas de cero, ya que es mucho más económico.
Reformas que promueven el boom
En el año 2006, apareció en España el Código Técnico de la Edificación, un reglamento que modificó de forma sustancial las normativas existentes hasta el momento en materia de edificación. En ese momento, los promotores empezaron a construir muchísimas edificaciones nuevas, ya que una vez entrada la normativa en vigor, sería mucho más difícil debido a su rigidez.
Esto generó una gran oferta que, en parte, se cubrió por la demanda existente, pero no en su totalidad. Este último punto fue el detonante de la crisis de 2008, ya que se desarrollaron propiedades inmobiliarias sin atender las necesidades de la población.
Por tanto, se construyeron edificios que, en caso de que la burbuja hubiera estallado antes, nunca se hubieran llegado a construir, quedando de esta forma acabados en el peor momento y, en numerosos casos, sumándose al grupo de los edificios fantasma.
¿Cuándo estalla la burbuja inmobiliaria?
Pueden pasar muchos años antes de que una burbuja inmobiliaria estalle. Usualmente, esto sucede cuando las personas no pueden pagar los créditos que pidieron para comprar sus viviendas. Como consecuencia, los bancos embargan activos de las personas para recuperar el dinero que prestaron.
Consecuencias de la burbuja inmobiliaria
Las consecuencias de las burbujas inmobiliarias son totalmente nefastas para la economía de cualquier país y se entra en una especie de bucle o rueda del que es muy difícil salir. Las personas pierden sus casas por no poder pagar el crédito que pidieron para comprar las mismas y los bancos se enfrentan a una situación extremadamente delicada, elevando los tipos de interés para poder recuperarse.
Asimismo, el empleo del sector de la construcción desciende considerablemente, porque la demanda de vivienda disminuye drásticamente.
Todo esto se traduce en una gran recesión donde todos los indicadores son negativos. Las empresas paran de contratar personal debido a la situación de incertidumbre, las personas tienen cada vez menos liquidez para poder gastar y estudian con más detalle qué van a comprar y qué no. Como puedes ver, la burbuja afecta directamente a todas las áreas de la economía de un país. Lo mejor que podemos hacer ante esta situación es intentar prever cuándo se acerca una situación similar para ser más precavidos.
