El concepto de especulación inmobiliaria se refiere aquel conjunto de operaciones de compraventa de terrenos o inmuebles, orientadas solamente a ganar dinero con la operación.
Las operaciones de especulación inmobiliaria normalmente se producen al amparo de modas o tendencias dentro del sector inmobiliario, como por ejemplo el disponer de una segunda residencia fuera de la ciudad, o la moda que ocurrió hace algunos años de las casas rurales.
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No obstante, aunque la especulación inmobiliaria puede darse de forma muy puntual también puede llegar a tener un ámbito global a nivel de todo el país, como por ejemplo ocurrió en España durante la década de los 90 y principios de los 2000 con su estallido final en el año 2008 a raíz de la crisis financiera global.
En este artículo vamos a analizar qué es la especulación inmobiliaria y vamos a repasar uno de los episodios especulativos más graves de nuestro país: la burbuja inmobiliaria de los años 90 y siguientes.
Qué es la especulación inmobiliaria en España
Como hemos dicho en la introducción, la especulación inmobiliaria se basa en asumir ciertos riesgos (algunas veces bastante elevados) en operaciones de compraventa de terrenos o inmuebles de cara a obtener un beneficio considerable y muy rápido.
Actualmente este tipo de operaciones de cariz tan agresivo ya no son muy habituales (no estamos diciendo que no se produzcan), más que nada porque la industria y los actores financieros principales dentro del mercado inmobiliario ya han aprendido la lección del pasado.
En España, la gran mayoría de operaciones de especulación inmobiliaria lo han hecho en zonas con alta demanda turística.
No obstante, en cualquier mercado inmobiliario cuyos precios se encuentren a la baja puede ser víctima de la especulación inmobiliaria, especialmente si el territorio o zona concreta se convierte en una zona de moda, se produce un incremento de la llegada de turistas, hay un crecimiento demográfico…
¿Qué tipo de especulación inmobiliaria se produce en España actualmente?
El mercado inmobiliario español es actualmente un mercado muy maduro, y el margen de crecimiento de los precios está muy limitado. Por ejemplo, las dos ciudades principales de nuestro país, Madrid y Barcelona, son dos mercados inmobiliarios muy desarrollados y con poco margen para el crecimiento de los precios.
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Por esa razón, las posibles operaciones de especulación inmobiliaria que pudieran ocurrir solamente serían posibles en zonas que actualmente no tienen mucha demanda de vivienda pero que se prevé que la tengan en el futuro, así como en áreas geográficas donde la normativa local promueva la construcción y demanda de vivienda.
No obstante, en cuanto a cambios de normativa que promuevan la especulación inmobiliaria, en España ya tenemos bastante experiencia en lo que se refiere a corrupción urbanística, por lo que los posibles cambios de normativa que pudieran suceder y que promoviesen una posible reaparición de la especulación inmobiliaria son bastante improbables o se producirían a nivel muy local: toda la opinión pública está ya bastante prevenida de los casos de corrupción urbanística que ha llevado a especulación y burbujas inmobiliarias en el pasado, por lo que este tipo de situaciones ya no son tan comunes como lo eran antes.
La burbuja inmobiliaria española de los años 90 y principios de los 2000: el cénit de la especulación inmobiliaria y financiera
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La conocida como “burbuja inmobiliaria española” es la parte final del colapso de una subida de precios a largo plazo de los inmuebles españoles en casi todo el territorio. Este aumento de precios a largo plazo se produjo en varias etapas desde 1985 hasta 2008, cuando finalmente una crisis financiera en EEUU desató el cierre del crédito para el sector inmobiliario y por tanto la caída en picado de los precios.
El estado actual y la evolución futura de un mercado (también el inmobiliario) influye en el comportamiento real de un individuo o comprador. Es decir, si muchos compradores potenciales estiman que se acerca una futura bajada de precios, pueden optar por esperar a que esto ocurra para comprar. Esto provoca que la demanda actual disminuya y, por tanto, los precios reales bajen. El mismo procedimiento se produciría a la inversa si la gente esperase una subida.
Periodos de la burbuja inmobiliaria española
La burbuja inmobiliaria española puede dividirse claramente en tres periodos:
- 1985-1991, en el que el precio de la vivienda casi se triplicó
- 1992-1996, en el que el precio se mantuvo algo estable
- 1996-2008, en el que los precios volvieron a crecer de forma asombrosa
Coincidiendo con la crisis financiera de 2007-08, los precios comenzaron a caer.
Algunas cifras de la burbuja inmobiliaria española
Durante los años de generación y crecida de la burbuja inmobiliaria, no existió un acuerdo unánime entre los analistas sobre si realmente existía un aumento sostenido de los precios de la vivienda o era un fenómeno especulativo puntual.
Aunque no existe una definición exacta de lo que es una burbuja especulativa, en el caso de la burbuja española, se evidenciaron a la vez dos cosas que debieron poner en alerta a los reguladores y entidades bancarias:
- grandes diferencias entre el incremento medio del IPC y los salarios (que subían alrededor del 3% anualmente)
- en relación a unos incrementos anuales del precio de la vida de hasta el 17%
Es decir, el precio de la vivienda durante el periodo que duró la burbuja aumentó 6 veces más rápido que los salarios y el IPC medio.
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Las empresas constructoras, principales beneficiarias del aumento de precios y del fácil acceso al crédito bancario para construcción, solían negar la existencia de la burbuja, defendiendo el «mito» interesado de que el precio de la vivienda es muy estable y nunca baja.
Lo mismo solían decir todos aquellos sectores directamente ligados al negocio de la construcción, para los que no existía una burbuja, sino que era simplemente un «boom inmobiliario». Por su parte, los sectores en desacuerdo con la situación económica, más ligados a la parte de los consumidores, principalmente afectados por el aumento de los precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario.
Estallido de la burbuja
En agosto de 2007 la burbuja inmobiliaria estadounidense estalló, tras la crisis de las hipotecas subprime, también conocidas como hipotecas basura. Se considera el momento de la explosión de la burbuja española poco después de que el Instituto Nacional de Estadística español anunciara el fuerte descenso de la compraventa de viviendas (27% de reducción en el primer trimestre de 2008) y la caída drástica del número de nuevas hipotecas firmadas (25% menos en enero de 2008).
En los primeros meses de 2008 la fuerte desaceleración del mercado de la vivienda en España ya permitió a algunos economistas hablar (como Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal Estadounidense) de una burbuja especulativa y de que su estallido se estaba produciendo en ese momento.
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En ese mismo sentido, en abril de 2008 las propias constructoras y promotoras más importantes del país reconocían que se había producido una «gran caída de los precios y (…) se habían esfumado los clientes del mercado», reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios, dibujando una sombra panorámica para el sector, y por tanto para toda la estructura económica española.
En 2009, todavía nadie había puesto en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, sintiéndose con especial virulencia en España, que se vio por ello inmersa en una profunda recesión económica.
¿Por qué se dio una burbuja especulativa de tal magnitud en España?
Por un lado, la falta de transparencia que caracterizaba al mercado de la vivienda en España impidió hacer valoraciones exactas de la situación: mientras una entidad enviaba mensajes tranquilos y otra alarmantes al mismo tiempo, las estadísticas que ofrecía el gobierno de forma oficial nunca fueron sistemáticas y homogéneas y se caracterizaron por la dispersión.
A veces incluso eran simplemente contradictorias, ya que no reflejaban una gran parte del mercado inmobiliario fiscalmente oculto, al moverse gran cantidad de dinero negro o en forma de corrupción dentro de todo el mercado inmobiliario español.
Algunos especialistas denunciaron incluso una campaña de falta de transparencia y secretismo de los medios de comunicación que, basándose en intereses económicos, habrían evitado mencionar la verdadera naturaleza del boom de los costes de la vivienda, sus causas y quién estaba detrás del fenómeno. Como más tarde se vio, tanto partidos políticos, así como bancos, grandes empresas constructoras y sectores beneficiados por el alza de precios estuvieron detrás del fenómeno y/o no hicieron lo suficiente por detenerlo.
Según muchos analistas, ya en 2005 se podían advertir los síntomas de una sobrevaloración muy considerable de los precios del mercado inmobiliario, citando como sus causas:
- la inexistencia de un mercado de alquiler potente bajo una legislación favorable, que no era probable que cambiara bajo presiones internas en los principales partidos
- la falta de transparencia del mercado inmobiliario
- la corrupción urbanística y política alrededor del mercado inmobiliario