Tener una casa propia es el sueño de muchas personas. Incluso hay quien tiene claro cómo quiere que sea su casa y dónde la quiere. Aquí es cuando surge la pregunta, ¿cómo puedo hacerme promotor de mi propia vivienda?, en este artículo te vamos a explicar paso a paso todo el proceso para que puedas cumplir tu sueño.
Para ser promotor de tu propia vivienda o autopromotor, hay que entender el proceso completo de promoción inmobiliaria, así como las cuestiones financieras y de promoción. Debes poseer conocimientos y habilidades para llevar a cabo la viabilidad financiera, la diligencia debida, organizar la financiación de la promoción.
Sin embargo esto no debe de asustarnos, ya que todo se puede lograr si lo hacemos paso a paso y contratamos a los profesionales necesarios.
¿Cómo me puedo hacer autopromotor?
En España, se define autopromotor la persona que quiere construir una vivienda para su uso y disfrute personal, es decir, que no piensa venderla a terceros para obtener un beneficio, al contrario de los promotores inmobiliarios.
Actualmente existe un incentivo desde el punto de vista fiscal para ayudar a los promotores de su propia vivienda, y es que un promotor tradicional debe pagar un 21% de IVA sobre el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC), mientras que un autopromotor sólo debe pagar un 10% de IVA.
¿Por dónde comienzo con la promoción de mi propia casa?
A continuación vamos a definir los pasos que debemos dar para hacernos autopromotores de manera exitosa.
- Encontrar un terreno apropiado. Muchas personas que se embarcan en esta aventura lo hacen precisamente porque ya disponen de un terreno y sólo quieren construir una casa en él. Sin embargo si ese no es tu caso este paso es muy importante y debes analizar bien los siguientes factores: tener una buena localización, que sea práctico y tenga buen acceso a servicios, que tenga una topografía adecuada y que sea urbanizable.
- Comprar el terreno. Una vez hayas elegido el terreno que te gusta deberás verificar que no tenga cargas pendientes, después de esto según tu capacidad podrás realizar la compra con o sin ayuda de la banca. Si lo haces con un banco pueden surgir problemas ya que los bancos no suelen financiar este tipo de proyectos y además cuando lo hacen tratan de asociar al proyecto contrataciones poco ventajosas para ti. En caso de adquirirlo sin ayuda de un banco, es decir, con tus propios recursos, sería interesante que lo adquieras con proyecto y licencia listos, para que la tasación sea conjunta y sea más económico.
- Contratar a un arquitecto. La elección de este profesional es un paso crucial para el desarrollo exitoso de tu proyecto, y no debes escatimar en el precio. Una buena idea sería contactar con varios profesionales o estudios y solicitar presupuestos para después compararlos. De entre los aspectos a tener en cuenta a la hora de seleccionar al arquitecto deberán estar: sus años de experiencia, el número de proyectos realizados, la calidad de sus trabajos, etc… una vez lo hayas seleccionado deberás realizar un contrato que especifique las condiciones del acuerdo, elegir una forma de pago y llevar a cabo un estudio geotécnico.
- Elaborar un proyecto. Lo primero que debes hacer es elaborar un proyecto básico, sin este paso será imposible que el ayuntamiento correspondiente te otorgue la licencia de obra. Posteriormente necesitarás un proyecto de ejecución, donde habrá especificaciones más concretas sobre la parte estructural. A continuación necesitarás un estudio de seguridad y salud. Y por último un proyecto específico de instalaciones, es importante resaltar que para esta parte necesitaremos a un ingeniero industrial.
- Aspectos administrativos de la obra. Existen además ciertos trámites administrativos que deberás realizar con el fin de tener todo en regla. Estos son, básicamente dos: la presentación del Proyecto de Ejecución que avale el inicio del proyecto, y la Declaración de Obra Nueva en Construcción (para presentar en el banco en caso de que hayas solicitado una hipoteca)
- Contratar una constructora. Es obvio que el resultado final va a estar altamente influenciado por la constructora que elijas, y es que a pesar de que hayas realizado un trabajo impecable en los pasos previos, el acabado final de tu propiedad va a estar directamente vinculado al trabajo de construcción. En este paso deberás contactar con una empresa de construcción y presentarle todos los detalles sobre el proyecto. Ellos podrán, además, hacerte sugerencias y modificaciones aprovechando toda su experiencia acumulada, con detalles que tal vez obviaste al inicio. También deberás definir un presupuesto que no esté sujeto a cambios, para evitar problemas financieros en un futuro, y proporcionarles la mayor cantidad de información detallada que puedas.
- Comenzar con la obra. Llegados a este punto, deberás contar con ciertos documentos como la licencia de obras, el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra. Es importante resaltar que sin estos documentos no estarás amparado legalmente y podrías tener problemas. Además deberás contar con un seguro para estar cubierto ante la seguridad de la obra desde el punto de vista civil, y un plan de Seguridad de la Obra.
- Terminación de la obra. Al momento de terminar con la obra, existen aspectos burocráticos que deberás tener bien atados como son el certificado final de obra, revisada por el colegio de arquitectos. El libro del edificio, esto es un conjunto de documentos que deberá preparar el arquitecto y que contendrá: el proyecto inicial, una enumeración de todos los implicados en la obra, los planos finales y las pólizas de garantía.
A grandes rasgos estos son los pasos que deberás seguir para convertirte en promotor de tu propia vivienda. Si eres una persona metódica y atenta a los detalles no deberías tener problemas, ya que se trata de seguir una serie de pasos de forma sistemática y de cumplir con toda la normativa vigente. Esperamos que este artículo haya arrojado algo de luz sobre este tema tan interesante y que nos sigas para más artículos relacionados con este tema.
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